2016年二建《建设工程法规知识》物权的设立、变更、转让和消灭(1054P24)★★★

　　1、不动产的物权变动—登记主义

　　我国是登记主义：即自登记时发生物权效力;注意：国有自然资源、法律另外规定(见3)除外。不动产物权=合同生效+完成登记

　　不动产登记对合同效力的影响：没影响。合同生效根据《合同法》的规定，物权的生效

　　根据《物权法》的规定。不登记不影响合同的生效：房产商一房两卖两个合同都有效，过户

　　登记给谁，谁获得房屋产权。为防止这种情况，物权法同时规定了“预告登记”制度。

　　预告登记：签订不动产买卖合同后，当事人可向登记机构申请预告登记，登记后未经

　　权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。登记失效条件：债权消失(如：不买了)

　　或可以办理不动产登记之日起3个月内未申请登记(能登记不登记)。

　　2、动产的物权变动——交付主义

　　动产物权变动我国采取的是交付主义。

　　例外规定：船舶、航空器、机动车(运输工具)等未经登记，不得对抗善意第三人。即：

　　这些未经登记的动产物权非常脆弱。

　　例1：张三买走了李四的一只羊，约定第二天交付购羊款200元，当晚张三将羊以150

　　元价格转卖给了不知情的王五，并携款潜逃。张三卖羊时，羊的所有权为谁所有?李四是否

　　有权向王五返还该羊?李四的权利应向谁主张?

　　结论：没收到钱的情况下，让对方取走货，货款两空的风险很大。

　　例2：张三将汽车卖给李四后未办理车辆过户手续(但是汽车物权已经因交付而归属李

　　四了)，某日张三向李四借开该车，并趁机将该车卖给了不知情的王五，并办理了过户手续

　　(车管所资料上的车主还是张三)。此时李四不能向王五主张对该车的动产所有权(即：不

　　能对抗善意第三人)。——注意：王五一定要是善意的，即不知情的。

　　3、物权变动的特殊变动规定

　　○1因法律文书、政府征收决定导致的物权变动，法律文书生效时物权变动，

　　○2因继承或受遗赠取得物权，继承或受遗赠发生时物权变动

　　○3因合法建造、拆除房屋等事实行为成就时取得或消灭物权(不需登记)

　　【真题示例】、

　　(二级10-74)

　　根据《物权法》的相关规定，将( )作为抵押物的，其抵押权自登记时设立。

　　A.交通运输工程 B.正在施工的建筑物 C.生产设备、原材料

　　D.正在加工的工程模板 E.建设用地使用权

　　(二级09-05)

　　根据《物权法》规定，一般情况下动产物权的转让，自( )起发生效力。

　　A.买卖合同生效 B.转移登记 C.交付 D.买方占有

　　(一级09-44)

　　甲与乙签订房屋买卖合同，将自有的一幢房屋卖给乙，并约定任何一方违约须向对方支付购

　　房款25%的违约金。但在交房前，甲又与丙签订合同，将该房屋卖给丙，并与丙办理了过户登记手续。则下列说法中错误的是( )27。

　　A. 若乙要求甲支付约定的违约金，甲可以请求法院或仲裁机构予以适当减少

　　B. 甲必须收回房屋并向乙方交付

　　C. 丙取得该房屋的所有权

　　D. 乙不能要求甲实际交付该房屋，但可以要求甲承担违约责任

　　二级2010-74-BE

　　二级2009-05-C

　　一级2009-44-B，典型的一房二卖案例，两个合同都有效，合同形成债权;谁办理了登记，房子物权归谁。

　　1.3.7.7物权的保护(1056P26)

　　保护途径：和解、调解、仲裁、诉讼等

　　保护形式：1申请确权、2返还原物、3排除妨害或消除危险、4修理、重做、更换或恢

　　复原状、5赔偿损失等民事责任;

　　违法的还应承担行政责任;犯罪的还应承担刑事责任。