中级经济师考试《房地产专业》重点知识点:财务内部收益率

　　【知识点】财务内部收益率

　　■概念

　　是指项目在整个计算期内，使各计算时点净现金流量值累计等于零时的折现率(在这个折现率时，项目的现金流入的现值和等于其现金流出的现值和)

　　■实质

　　反应项目的盈利能力

　　还表明项目投资所能支付的最高贷款利率

　　【知识点】财务内部收益率的计算

　　内部收益率函数的性质-减函数

　　i1时，净现值为FNPV1>0，则FIRR一定比i1大

　　i2时，净现值为FNPV2<0，则FIRR一定比i2小

　　■计算方法-插值法

　　i1时，净现值为FNPV1>0

　　i2时，净现值为FNPV2<0

　　i1和i2之差一般不宜超过2%，最大不超过5%

　　【知识点】财务内部收益率的评价准则

　　■内部收益率大于或等于基准收益率或设定的收益率，表明项目可接受

　　■内部收益率小于基准收益率或设定的收益率，则方案不可接受

　　【知识点】财务内部收益率的指标的优缺点

　　■优点

　　财务内部收益率考虑资金的时间价值及项目在整个计算期内的经济状况，且计算时无须事先确定基准收益率

　　■缺点

　　对非常规现金流量的项目来说，其财务内部收益率往往不是唯一，在某些情况下甚至不存在

　　【例题】衡量房地产项目投资所能支付的最高贷款利率的财务指标是(　)。

　　A.资本金收益率

　　B.成本利润率

　　C.总投资收益率

　　D.财务内部收益率

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查财务内部收益率的概念。财务内部收益率是项目投资所能支付的最高贷款利率。

　　【例题】某房地产开发项目，当i1=14%时，净现值为450万元;当i2=15%时，净现值为﹣200万元，平均资金成本率为13.2%，基准收益率为10%。该项目的财务内部收益率为(　)。

　　A.13.2%

　　B.14.31%

　　C.14.69%

　　D.14.80%

　　『正确答案』C

　　『答案解析』插值法计算内部收益率。

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