房地产投资项目盈亏平衡分析★★

　　(一) 盈亏平衡分析的概念及基本原理

　　通过对投资项目产量、成本和利润关系的分析，找出投资项目经济效益在某一范围内的临界值，这一分析就是盈亏平衡分析。可以预测分析投资项目的保本点，还可以用来预测分析在某一利润上的临界点，可以进行单方案分析，也可以对多个方案进行比较。

　　盈亏平衡分析分为：线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析。对房地产投资项目，一般只进行线性盈亏平衡分析。

　　(二)线性盈亏平衡分析方法

　　1.线性盈亏平衡分析的假设条件

　　①产量等于销售量。

　　②产量变化，单位变动成本不变。

　　③产量变化，产品售价不变。

　　④在所分析的产量范围内，总固定成本保持不变。

　　⑤按单一产品计算。

　　⑥所采用的数据均为正常年份(即达到设计能力生产期)的数据。

　　2.盈亏平衡点的计算

　　(1)图解法

　　根据上述假定条件，投资项目的销售收入、成本费用和产量之间存在以下关系：

　　上式中，B为销售收入;P为产品单价;Q为产量;C为总成本费用;CF为总固定成本;V为单位产品变动成本。

　　B、C

　　盈利

　　BEP

　　亏损 VQ

　　CF

　　Q* Q

　　当产量在0Q*范围时，B曲线位于C曲线之上，此时处于盈利状态。因此，B曲线与C曲线的交点BEP对应的产量Q*，就是盈亏平衡点产量。

　　(2)数学计算法

　　销售收入=总成本费用+税金+利润

　　设T为单位产品税金，R为利润，

　　B=C+T×Q+R

　　PQ=CF+V×Q+ T×Q+R (5-53)

　　①用产量表示的盈亏平衡点BEP(Q) :

　　令式(5-53)中的利润R=0，则

　　②用产品单价表示的盈亏平衡点BEP(P)：

　　令式(5-53)中的利润R=0，则

　　③用生产能力利用率表示的盈亏平衡点BEP(%)，盈亏平衡点销售量占正常销售量比重。

　　④用销售额表示的盈亏平衡点BEP(B) ：

　　⑤用单位变动成本表示的盈亏平衡点BEP(V) ：

　　小技巧：将待求设为X，整理公式即可。

　　(四)盈亏平衡的评价原则

　　盈亏平衡点的值越低越好[ BEP(V)除外]。

　　1.盈亏平衡点的值低，说明项目抗风险能力强，说明项目达到较低的年产量就可保本。

　　2.盈亏平衡点的值低，说明项目能取得较好的经济效益。

　　3.盈亏平衡点的值低，说明项目单位产品售价高，单位产品成本低，显然项目盈利能力强。

　　4.盈亏平衡点值低，说明项目生命力强，有较高的竞争能力。盈亏平衡点低，在产品滞销、竞争激烈时，只要生产销售相对较少量的产品，就能保本，使项目能生存下去。

　　【例】 某房地产开发企业花每亩300万元取得了100亩居住用地的建设用地使用权，容积率为1.5。根据市场调研，前期费用为400万元，建筑安装工程费为1600元/m2，基础设施建设费为900万元，公共配套设施建设费为620万元，管理费用为160万元，财务费用为300万元，销售税费为销售收入的5.5%，商品住宅售价为6500元/m2。求该项目的保本开发面积、保本销售单价和实现8000万元利润的开发面积。

　　【解】据题意分析，在该项目的成本费用构成中，除建筑安装工程费和销售税费外，其余所有费用都可看成是该项目的固定成本费用。

　　(1)该项目的计划开发面积为：Q=100×666.67×1.5=100000(m2)

　　(2)该项目的总固定成本为： CF =300×100+400+900+620+160+300=32380(万元)

　　(3)该项目的预计销售单价为：P=6500元/m2

　　(4)该项目的单位产品变动成本为：V=1600元/m2

　　(5) 该项目的单位税金为：T=P×5.5%=357.5(元)

　　(6)求保本开发面积：BEP(Q)=CF/(P-V-T)=323800000/(6500-1600-6500×5.5%)=71283(m2)

　　(7)求保本销售单价：

　　BEP(P)= CF /Q+ V+T=323800000/100000+1600+BEP(P) ×5.5%

　　BEP(P)=4838/(1-5.5%)=5119.6元/m2

　　(8)求实现8000万元利润的开发面积：

　　令开发利润8000万，

　　Q=(CF +R)/(P-V-T)=(32800000+80000000)/(6500-1600-6500×5.5%)=88894(m2)

　　【例题：2012年单选】下列线性盈亏平衡表达式中，用产品单价表示盈亏平衡点的是( )。

　　A.BEP(Q)= CF/(P-V-T)

　　B.BEP(B)=P×CF /(P-V-T)

　　C.BEP(P)= CF /Q+ V+T

　　D.BEP(V)=P-T- CF/Q

　　【答案】C

　　【解析】A.用产量表示的盈亏平衡点BEP(Q)= CF/(P-V-T)

　　B.用销售额表示的盈亏平衡点BEP(B)=P×CF /(P-V-T)

　　C.用产品单价表示的盈亏平衡点BEP(P)= CF /Q+ V+T

　　D.用单位变动成本表示的盈亏平衡点BEP(V)=P-T- CF/Q

　　【例题：2012年单选】对房地产投资项目进行线性盈亏平衡分析时，应把总成本分解为( )两部分。

　　A.固定成本和变动成本

　　B.会计成本和经济成本

　　C.显性成本和隐性成本

　　D.私人成本和社会成本

　　【答案】A

　　【解析】把总成本分为固定成本和变动成本。