第三节 房地产市场调研的主要方法

　　【本节考点】

　　1.文案调研法的概念、优缺点、应用

　　2.实地调研法的概念、优缺点、应用

　　【本节内容精讲】

　　【考点】文案调研法★★

　　文案调研法也称为二手资料调研法。

　　(一)文案调研法的作用及局限性

　　文案调研法的特点：

　　①调研所收集的是已经过加工的次级资料;

　　②收集的信息包括动态和静态两个方面;

　　③信息收集不受时空限制，可以获得实地调研难以取得的大量数据;

　　④以次级资料的整理和分析为调研的工作重心。

　　文案调研法的作用主要体现在以下方面：

　　①可以发现市场问题，构建模型。

　　②是实地调研的基础。文案调研通常是市场调研的首选方法。

　　③有利于数据库的建立。

　　文案调研法在实际应用中也存在一些局限性，主要体现在以下方面：

　　①市场中正在发生的新变化和新情况难以得到及时的反映。

　　②文案调研中所收集、整理的信息和调研目的通常不能一一对应，有些甚至不能直接使用。

　　③由于二手资料涉及面广，来源渠道复杂。

　　④在文案调研中要收集、查找最初的数据源通常是较困难的。

　　(二)文案调研信息的评估

　　(1)文案调研信息的有效性评估。①数据主题是否与调研问题的范畴具有一致性。②数据反映的时间是否与调研时间的范围具有适用性。③数据反映的对象是否与调研对象具有相关性。④数据所使用的术语和变量分类是否与当前的调研项目具有同一性。⑤数据的测量单位是否具有可比性。

　　(2)文案调研信息的可靠性评估。①评估信息来源。②交叉检验。

　　(3)文案调研信息的可行性评估。①对调研人员的知识水平和专业技能的可能性评估。②对获取文案调研信息成本的合理性评估。

　　(三)文案调研信息的来源

　　1.企业内部资料来源

　　(1)业务资料。

　　(2)统计资料。

　　(3)财务资料。

　　(4)其他资料。以前所做的各种市场调研报告、年度业务总结报告、经验总结、客户意见和建议、同业卷宗及有关影像资料等。

　　2.企业外部资料来源

　　(1)统计部门和各级各类有关行政主管部门发布的资料。

　　(2)有关经济信息中心、专业咨询机构、行业组织等提供的相关信息和行业情报。

　　(3)有关网站、报纸、刊物、书籍等提供的文献资料。

　　(4)有关电台、电视台等大众媒介提供的有关市场信息。

　　(5)有关博览会、展销会、交易会、订货会等促销会议以及专业性、学术性经验交流会、论坛等发放的文件、材料和发布的信息。

　　(6)有关生产和经营企业提供的商品目录、广告说明书、售楼书、楼盘推介书、专利资料、商品价格表等。

　　在房地产市场调研中，文案调研法通常是市场调研的首选方法。也是设计市场调研方案和进行实地调研的基础。因此调研人员应熟练掌握该方法。

　　【真题：2013年多选】文案调研法调研信息有效性评估的内容包括()。

　　A.数据主题与调研问题范畴的一致性

　　B.数据反映的时间与调研时间范围的适用性

　　C.数据反映的对象与调研对象的相关性

　　D.数据测量单位的可比性

　　E.数据获取的经济性

　　【答案】ABCD

　　【解析】文案调研信息的有效性评估从5个方面进行。E错误。ABCD正确，还有一点是数据所使用的术语和变量分类是否与当前的调研项目具有一致性。