第五章　房地产投资项目可行性研究

　　【例题】某房地产开发项目的占地面积为10000㎡，规划容积率≤4，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元/㎡，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为(　)元/㎡。

　　A.2350.00

　　B.2937.50

　　C.3250.00

　　D.4062.50

　　『正确答案』A

　　『答案解析』总建筑面积=10000×4=40000

　　可销售面积=40000×80%=32000

　　销售单价×销售量=固定成本+单位可变成本×销售量

　　设单位变动成本为x

　　0.45×32000=5000+40000x

　　x=0.235(万元)

　　本题的难点在于，计算销售收入要用可销售面积，而计算变动成本要用建筑面积;另外要注意单位一致。

　　【例题】房地产投资项目风险识别的主要工作包括(　)。

　　A.测算风险概率

　　B.感知风险

　　C.估计风险损失

　　D.分析风险

　　E.制定风险应对策略

　　『正确答案』BD

　　『答案解析』本题考查房地产投资项目风险识别有关内容。房地产投资项目风险识别过程包含两个环节：一是感知风险，即通过各种方法了解和认识投资项目将面临哪些客观存在的风险;二是分析风险，即在感知风险的基础上，进一步分析引起风险事故的各种潜在因素，即造成风险事故的主要原因。

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　　【例题】若投资资金是强制约束条件，在进行投资方案比选时，宜采用的比选方法是(　)。

　　A.净现值比较法

　　B.净将来值比较法

　　C.净年值比较法

　　D.净现值率比较法

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查计算期相同的互斥型方案比选。净现值率比较法说明了投资方案单位投资所获得的净效益。用净现值率进行比较时，以净现值率较大的方案为优。在投资资金受到强制约束的情况下，一般宜采用净现值率法。

　　【例题】有以下两个投资方案甲和乙，现金流量表如下所示，用差额内部收益率法进行方案比选。要求的自有资金目标收益率均为15%。

　　『答案解析』因为乙方案的初始投资高于甲方案，所以由乙方案减去甲方案得到的差额现金流量表如下所示

　　【例题】(2014年真题·案例分析题)张某完全靠500万元的自有资金进行房地产置业投资。经市场调研，有甲、乙、丙三个投资方案可供选择。各方案的初始投资年净经营收入和净转售收入见下表，计算期均为10年。张某的目标收益率为10%。

　　单位：万元

　　1.进行方案比选时，甲、乙、丙三个投资方案之间的关系为(　)。

　　A.现金流相关方案

　　B.互斥方案

　　C.混合方案

　　D.互补方案

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查投资方案的类型。由于受资金约束，只能选择一个方案，即互斥方案。

　　2.用净现值率法进行方案比较，甲、乙、丙三个投资方案从优到劣的排列顺序为(　)。

　　A.甲、乙、丙

　　B.甲、丙、乙

　　C.丙、乙、甲

　　D.乙、丙、甲

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查计算期相同的互斥方案比选。

　　3.在计算期内，甲、乙、丙三个投资方案经营期间的投资收益率高低关系正确的为(　)。

　　A.甲大于乙，乙大于丙

　　B.乙大于甲，甲大于丙

　　C.乙等于丙，丙大于甲

　　D.甲等于乙，乙大于丙

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查收益率的计算。三个方案的经营期间均为前9年。投资收益率=年息税前利润÷项目总投资×100%，甲的投资收益率=40÷300×100%=13.33%;乙的投资收益率60÷400×100%=15%;丙的投资收益率75÷500×100%=15%。

　　4.在计算期内，甲、乙、丙三个投资方案的现金流出应包括(　)。

　　A.初始投资

　　B.经营成本

　　C.还本付息

　　D.经营税金

　　『正确答案』ABD

　　『答案解析』本题考查现金流量的内容。张某的投资不涉及贷款，没有涉及还本付息的现金流出，其他都包含。