第五节　城市规划管理程序

　　在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地。

　　在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。

　　在城市规划区内进行临时建设，必须在批准的使用期限内拆除。

　　具体来说，城市规划管理程序包括以下几个环节：

　　一、建设项目的规划选址意见书

　　为保障建设项目的建设地址符合城市规划的总体布局，满足建设项目的合理要求，使建设用地规模实现经济效益、社会效益、环境效益的统一，合理地选择、确定建设地址是城市规划行政主管部门的重要职责之一。

　　㈠选址定点是建设项目规划管理的首要环节

　　设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。’’

　　对于拟在城市规划区内安排的建设项目，应从以下几方面进行研究：

　　⑴从符合城市性质，对城市功能的发挥将起什么作用，对城市空间资源配备会产生什么影响等方面进行论证;

　　⑵当建设项目确定在城市规划区内安排时，应从详细规划的要求出发，分析建设项目的具体地点和范围对周围环境的要求能否满足;

　　⑶周围环境和条件对建设项目有什么要求，对社会公共利益和周围群众利益将发生什么影响;

　　⑷从城市土地利用和城市公共设施、市政公用设施的功能进行认真考虑，建设项目的定点对城市发展、促进城市经济发展、城市功能调整是有利还是不利;

　　⑸有的城市还须研究对保护城市原有风貌特征和传统文化是有利还是不利;

　　⑹根据城市特点需要研究的其他重要问题。

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　　建设项目的规划选址定点是城市规划行政主管部门实施城市规划的首要环节，也是建设用地和建设工程规划管理的前期工作。

　　《建设项目选址意见书》是由建设部制定的全国统一格式的具有法律效力的文件。

　　㈡规划选址意见书的拟定

　　城市规划行政主管部门应根据建设项目的性质、使用功能、用地规模、建筑物或者构筑物的特点以及对外部条件的要求，同时根据城市现状情况、城市发展和规划要求，考虑到土地供应的可行性，市政、交通规划与现实条件，配套设施与公共设施规划情况，环境保护规划和其他有关规划的要求，保障周围居民生活环境质量，然后提出规划选址意见书。

　　规划选址意见书是城市规划行政主管部门发出的具有法律效力的文件，必须严肃认真地对待，一般应遵循下列工作步骤。

　　⑴建设单位向城市规划行政主管部门提出选址申请;

　　⑵规划选址意见书的拟定与通知。

　　城市规划行政主管部门针对建设单位的申请对其拟建项目的基本情况依据城市规划、有关法规、经济技术要求和有关规划选址原则，并经与计划部门、土地管理部门、环保部门和其他有关部门以及基层地方政府充分协商和协调，取得了建设用地和建设条件的保障条件，方可确定项目的建设地址和用地范围，并以选址意见书的方式通知建设单位。如果建设单位在提出申请选址时已经明确地提出了拟建的建设地址，城市规划行政主管部门也应根据建设项目的基本情况同新选址项目一样进行工作，然后作出予以确认或者予以否定另选新址的决定，并以选址意见书的形式通知建设单位。

　　拟定选址意见书，除了提出选址理由、条件外，其内容还应包括建设项目选定的地址、用地范围的红线图等。

　　㈢建设项目选址规划管理程序

　　建设项目的用地，有些是自有的，需要规划表态确定;有些是要新征(占)用，需要规划选址。在要征(占)用土地中，又有以行政划拨方式取得、以受让方式取得、以征用方式取得等不同方式，建设项目选址规划管理程序根据取得土地使用权方式的不同，其具体操作要求也有所不同，以下内容供参考。

　　⑴申请程序：

　　下列建设项目应申请《建设项目选址意见书》：

　　a.新建、迁建建设项目需要使用土地的;

　　b.原址改建、扩建建设项目需要使用本单位以外土地的(含拆迁房屋);

　　c.需要改变本单位土地使用性质的建设项目。

　　⑵审核程序：

　　城市规划行政主管部门受理建设单位的选址申请后，必须慎重、仔细地审理建设项目选址要求，并应在法定工作日之内完成审理，提出审理意见。经审核同意的发给建设项目选址意见书;经审核不同意的，也予以书面答复。

　　⑶核发程序：.

　　a.核发建设项目选址意见书，明确建设项目规划选址地址、范围和规划设计要求;

　　b.在地形图上按审核结论划示建设项目的规划设计范围和有关控制线并盖章，作为建设项目选址意见书的附件，发送建设单位及相关部门。

　　㈣建设用地性质的变更.

　　⑴建设用地性质变更的依据。

　　城市规划对不同性质的建设用地的布局，都有不同的要求。在进行具体的项目策划的过程中，根据城市建设和经济发展的具体情况，在不违反城市规划用地布局基本原则的前提下，确需对局部地块使用性质进行调整，必须经城市规划行政主管部门审核并报请城市人民政府批准。

　　⑵建设用地性质变更必须遵循的原则：

　　a.必须符合城市规划。包括城市总体规划、分区规划、控制性详细规划、修建性详细规划。

　　b.遵循合理用地、节约用地的原则。

　　⑶建设用地性质变更的程序：

　　a.用地使用单位或开发建设单位向城市规划行政主管部门提出申请。

　　b.城市规划行政主管部门依据城市规划和有关法律、法规审查批准。报城市人民政府备案。

　　c.重点地区的建设项目报城市人民政府审批。

　　d.对城市总体布局有重大影响的规划用地性质的变更，需报规划的原审批部门审批。