2018年监理工程师考试《投资控制》章节讲义：第二章第四节

第四节　工程建设其他费用、预备费、建设期利息、铺底流动资金的组成与计算

　　一、工程建设其他费用

　　◇含义：从工程筹建到竣工交付使用止的整个建设期间，除建筑安装工程费、设备工器具购置费以外的，为保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效用而发生的相关费用。

　　◇三大部分：土地费用;项目建设;项目使用。

　　(一)土地使用费

　　1.农用土地征用费

　　◆构成：①土地补偿费(…前3年平均产值的6～10倍);②安置补助费(农业人口×人均耕地×…前3年平均产值的4～6倍，不超过15倍);③土地投资补偿费(地上附着物和青苗的补偿费，执行当地补偿标准);④土地管理费;⑤耕地占用税(新菜地开发建设基金)等。

　　◇前两项之和，一般不超过…平均产值的30倍。

　　【例2-4】某项目征用耕地100亩，被征用前第一年平均每亩产值1200元，征用前第二年平均每亩产值1100元，征用前第三年平均每亩产值1000元，人均耕地2.5亩，地上附着物共有树木3000棵，按照20元/棵补偿，青苗补偿按照100元/亩计取。试对该土地费用进行估价。

　　【解】前三年平均亩产值1100(元)

　　土地补偿费=1100×100×8=88(万元)

　　安置补助费=1100×5×40(人)=22(万元)

　　地上附着物补偿=3000(棵)×20(元/棵)=6(万元)

　　青苗补偿费=100(元/亩)×100(亩)=1(万元)

　　于是，土地费用总计=88+22+6+1=117(万元)

　　2.取得国有土地使用费

　　◆构成：土地使用权出让金;城市建设配套费;拆迁补偿与临时安置补助费(产权调换、货币补偿)。

　　【例2-5】某建设单位准备征收一宗15000m2的土地，土地使用权出让金标准为4000元/m2,该地区拆迁补偿单价为1200元/㎡。平房住户60户，建筑面积总计3500㎡。试对该土地费用进行估价。

　　【解】土地使用权出让金=1.5×4000=6000(万元)

　　拆迁补偿费=1200(元/m2)×3500=420(万元)

　　于是，土地费用=6000+420=6420(万元)

　　(二)与项目建设有关的其它费用

　　1.建设单位管理费

　　◆内容：建设单位开办费(筹建、建设工作所需的办公设备购置费等);建设单位经费(工作人员基本工资、工程质量监督检测费、竣工验收费等)。

　　◇计算：

　　建设单位管理费=工程费用×建设单位管理费指标(式2-41)

　　2.可性行研究费

　　◇内容：方案计算经济论证，可行性研究费用等。

　　3.研究试验费

　　◇含义：为工程提供或验证设计参数，施工中进行的试验、验证等所需费用;包括自行或委托研究、一次性技术转让费。

　　4.勘察设计费

　　◇含义：为提供项目建议书、可行性研究报告及设计文件等所需的费用。

　　5.环境影响评价费

　　◇内容：编制环境影响报告书、环境影响报告表及其评估所需的费用。

　　6.劳动安全卫生评价费

　　◇内容：编制建设项目劳动安全卫生评价大纲、劳动安全卫生预评价报告书及其调查所需的费用。

　　◇必须进行劳动安全卫生评价的项目(P32～33)：大中型;火灾;爆炸等6类。

　　7.临时设施费

　　◇含义：建设期间→建设单位所需的…费用。

　　◇计算：建筑安装工程费×临时设施费标准 (式2-42)

　　8.工程监理费

　　◇含义：委托工程监理单位(强制监理)→费用

　　9.工程保险费

　　◇内容：建筑工程一切险;安装工程一切险;机器损坏保险等。

　　10.引进技术和进口设备其他费

　　◇内容：出国人员费用;国外工程技术人员来华费用;技术引进费(国外的专利费、专有技术费);分期或延期付款利息;担保费;进口设备检验鉴定费用(商检部门)等6项。

　　11.特殊设备安全监督检验费

　　12.市政公用设施费

　　◇内容：市政公用设施建设配套费;绿化工程补偿费。

　　(三)与未来企业生产经营有关的其他费用

　　1.联合试运转费　为了建设→使用

　　◆含义：新建企业或新增加生产工艺过程的扩建企业在竣工验收前，按照设计规定的工程质量标准，进行整个车间的负荷试运转发生的费用支出大于试运转收入的亏损部分。

　　◆不包括：单台设备调试费，无负荷联动试运转费用(应由设备安装工程费开支)。

　　2.生产准备费

　　◇含义：新建企业或新增生产能力的企业，为保证竣工交付使用进行必要的生产准备所发生的费用。

　　◆内容：生产职工培训费，包括自行或委托培训;生产单位提前进厂参加施工、…等人员工资、工资性补贴、职工福利费、差旅交通费、劳动保护费等。

　　3.办公和生活家具购置费

　　◇含义：为保证新建…项目初期正常生产、使用和管理所必需购置的办公和生活家具、用具的费用。

　　二、预备费　静态投资部分

　　1.基本预备费

　　◆含义：在项目实施中，可能发生的难以预料的支出，需要预留的费用;主要用于设计变更及施工中可能增加工程量的费用。

　　注定发生

　　◆计算公式：

　　基本预备费=(设备及工器具购置费+建筑安装工程费+工程建设其他费)×基本预备费率(式2-43)

　　2.涨价预备费　动态投资部分

　　◆含义：在建设期内，由于价格的变化引起的投资增加，并需要事先预留的费用。

　　二、建设期利息的计算

　　◇含义：建设项目因贷款在建设期间发生并计入固定资产的利息，即建设期间的贷款利息。

　　◆简化计算：在投资决策阶段、估算投资时，通常假定某年贷款的发生时间，在该年的年中(即该年的第6个月末)。于是，其简化的计算公式为：

　　年初借款本息累计×年利率+本年借款额×年利率÷2(式2-45)

　　【例2-6】某新建项目，建设期为3年，共向银行贷款1300万元，贷款时间：第1年300万，第2年600万，第3年400万。年利率6%，计算建设期利息。

　　建设期利息(求和)、其中某一年利息(当年)的区别!

　　三、铺底流动资金

　　◇含义：流动资金中，最低量的启动资金;一般按(全部)流动资金数量的30%计算。

　　◆流动资金和铺底流动资金两种提法的处理“惯例”：在“发改委”及其分管的工作(投资决策)中，习惯使用(全部)流动资金;在“住建部”及其分管的工作(设计、施工)中，习惯使用铺底流动资金的概念。

　　【例2-7】某建设工程在建设期初的建安工程费和设备工器具购置费为45000万元。按本项目实施进度计划，项目建设期为3年，投资分年使用比例为：第一年25%，第二年55%.第三年20%，建设期内预计年平均价格总水平上涨率为5%。建设期贷款利息为1395万元。建设工程其他费用为3860万元，基本预备费率为10%。估算该项目的建设投资。

　　【解】(1)各年的涨价预备费(共3年)

　　第1年末的涨价预备费

　　=45000×25%×[(1+0.05)1-1]=562.5(万元)

　　第2年末的涨价预备费

　　=45000×55%×[(1+0.05)2-1]=2536.88(万元)

　　第3年末的涨价预备费

　　=45000×20%×[(1+0.05)3-1]=1418.63(万元)

　　于是，该项目的建设期的涨价预备费

　　=562.5+2536.88+1418.63=4518.01(万元)

　　(2)计算项目的建设投资

　　建设投资=静态投资+建设期贷款利息+涨价预备费

　　=(45000+3860)×(1+10%)+1395+4518.01

　　= 59659.01(万元)

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