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土地估价师《土地估价实务》备考知识笔记8

来源 :中华考试网 2016-01-29

  土地纯收益的概念

  以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益扣除总费用和房屋折旧费、房屋收益等,即为纯收益。

  不同条件下土地纯收益的计算要求及方法

  土地纯收益的计算可以根据具体评估对象的不同和总收益、总费用的计算方式不同采用不同的计算方法。

  1.土地租赁中的土地纯收益求取

  土地纯收益=年租金总收入一年总费用

  2.房地出租中的土地纯收益求取

  土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益

  房地纯收益=房地出租年总收入-房地出租年总费用

  房屋纯收益=房屋现值×建筑物还原率

  房屋现值=房屋重置价×房屋成新度

  =房屋重置价-房屋总折旧

  房屋重置价也称房屋重置成本,是指根据估价期日的人工和建筑材料价格,并按照目前的材料、标准与设计,建造功能相同的建筑物所需的建造成本,一般根据当地同类建筑物的建造成本进行分析计算;房屋成新度是指房屋建筑物在估价期日的新旧状况;房屋总折旧是指房屋建筑物在已使用年限内由于物理、经济和功能等因素引起的房屋折旧总额,通常采用平均折旧法计算,其计算公式如下:

  房屋总折旧额=房屋年折旧额×已使用年限

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