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2022年房地产经纪人考试《专业基础》复习题(十三)

来源 :华课网校 2022-07-15

1[.多选题]民事行为无效的情形的有()。

A.限制民事行为能力人实施的

B.以合法形式掩盖非法目的

C.经济合同违反国家指令性计划的

D.恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的

E.一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下所为的

[答案]BCDE

[解析]《民法通则》规定下列民事行为无效,且无效的民事行为,从行为开始起就没有法律约束力:①无民事行为能力人实施的;②限制民事行为能力人依法不能独立实施的;③一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下所为的;④恶意串通,损害国家、集体或第三人利益的;⑤违反法律或社会公共利益的;⑥以合法形式掩盖非法目的的。

2[.多选题]经营者不得以()等方式作出对消费者不公平、不合理的规定,或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。

A.格式合同

B.签订合同

C.声明

D.通知

E.店堂告示

[答案]ACDE

[解析]《消费者权益保护法》从保护消费者合法权益的需要出发,针对消费者的权利,相应地规定了经营者的十项义务。其中,“禁止以告示等方式免责”规定,经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定,不得利用格式条款并借助技术手段强制交易。格式条款、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的,其内容无效。

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3[.多选题]《消费者权益保护法》从保护消费者合法权益的需要出发,针对消费者的权利相应地规定了经营者具有的义务包括()。

A.守法义务

B.质量保证义务

C.商品保管义务

D.真实信息告知义务

E.接受监督义务

[答案]ABDE

[解析]《消费者权益保护法》从保护消费者合法权益的需要出发,针对消费者的权利相应地规定了经营者具有的义务包括:①守法义务;②接受监督义务;③保证消费者安全义务;④真实信息告知义务;⑤真实标识义务;⑥出具单据义务;⑦质量保证义务;⑧售后服务义务;⑨禁止以告示等方式免责;⑩禁止侵犯消费者人身权。

4[.多选题]消费者的权利包括()。

A.安全保障权

B.自主选择权

C.定价权

D.公平交易权

E.依法结社权

[答案]ABDE

[解析]《消费者权益保护法》规定了消费者的9项权利:①安全保障权;②真情知悉权;③自主选择权;④公平交易权;⑤获取赔偿权;⑥依法结社权;⑦获得知识权;⑧受尊重权;⑨监督权。

5[.多选题]下列关于合同违约的表述中,正确的有()。

A.实际违约仅限于延迟履行、不适当履行和拒绝履行三种类型

B.约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机关予以适当增加当增加

C.收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金

D.合同约定的定金超过了《合同法》规定的定金比例的,整个定金条款无效

E.在既有定金条款又有实际损失时,可以同时执行合同约定的定金责任和赔偿损失责任

[答案]BCE

[解析]A项,届期违约也称为实际违约,是指在合同履行期到来之后,当事人不履行或不完全履行合同义务。实际违约的类型有拒绝履行、迟延履行、不适当履行、部分履行。B项,《合同法》第114条规定,约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。CD两项,《合同法》第115条规定,当事人可以依照《担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。《担保法》规定定金的数额不得超过主合同标的额的20%,这一比例为强制性规定,当事人不得违反。如果当事人约定的定金比例超过了20%,并非整个定金条款无效,仅是超过部分无效。E项,在既有定金条款又有实际损失时,应分别适用定金责任和赔偿损失的责任,两者同时执行。

6[.多选题]下列关于房屋所有权的表述中,正确的有()。

A.房屋所有权是一种绝 对权

B.房屋所有权具有排他性,因此房屋的所有权人只能有一个

C.房屋所有权的取得分为原始取得和继受取得两种

D.房屋所有权人被宣告失踪时,法律规定的财产代管人可以处分其房产

E.业主的建筑物区分所有权可分为所有权人专有部分和共有部分

[答案]ACE

[解析]A项,物权包括所有权,物权是一种绝 对权;B项,房屋所有权具有排他性,但房屋的所有权人可以是多个人;C项,民事权利的合法取得方式,可分为原始取得和继受取得两种。房屋所有权属于民事权利;D项,产权人被宣告失踪时,财产代管人为了被代管人的利益依法处分其房产,否则非产权人的处分行为无效;E项,业主的建筑物区分所有权,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

7[.多选题]下列关于物权和债权的表述中,正确的有()。

A.物权的权利主体和义务主体特定

B.物权不能由民事权利主体随意设定

C.物权具有优先性,债权具有平等性

D.物权的设定必须公示,而债权由当事人自由确定

E.物权是一种财产权,而债权不属于财产权

[答案]BCDE

[解析]A项,物权是直接支配物的权利,物权的义务人是物权的权利人以外的任何人,即物权的权利人以外的一切人均为义务主体,均负有不得侵害其权利和妨害其权利行使的义务。即物权的权利主体是特定的,而义务主体不特定。B项,物权的发生实行法定主义,债权的发生实行任意主义。即物权的种类和内容受法律的限制,不允许当事人任意创设新的物权,也不允许当事人变更物权的内容。C项,物权具有支配力,债权仅有请求力。物权的支配力使其具有排他效力、优先效力和追及效力。其中,优先效力是指物权和债权并存时,无论是物权成立于债权之前还是之后,物权都优先于债权。D项,物权具有公示原则,而债权由当事人自由确定。E项,物权是一种财产权,债权是指权利主体按照合同约定或者法律规定,请求相对人为或者不为特定行为的权利。

8[.多选题]关于房地产抵押的说法,正确的有()。

A.债权人和抵押权人可以是同一人

B.抵押权自抵押合同生效时设立

C.订立抵押合同前抵押房产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响

D.抵押期间,抵押人可以自行处分抵押房地产

E.以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物必须一并抵押

[答案]ACE

[解析]A项,在房地产抵押贷款中,借款人为债务人,贷款人为债权人;债权人同时也是抵押权人,但债务人不一定是抵押人。B项,以建筑物、建设用地使用权等不动产抵押的,应当办理抵押登记,抵押权自登记时设立。当事人之间订立的抵押合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理抵押登记的,不影响抵押合同效力。C项,订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。D项,抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。E项,以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照上述规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。

9[.多选题]下列关于合同的表述中,不正确的有()。

A.当事人订立合同,采取要约和承诺的方式进行

B.房屋转让合同和房屋租赁合同不一定要采用书面形式

C.限制民事行为能力的自然人不能自己订立合同

D.严重损害社会公共利益的合同为无效合同

E.履行合同时,对履行费用负担约定不明确的,由履行义务一方负担

[答案]BC

[解析]B项,法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。例如,法律规定房地产转让、房屋租赁、房地产抵押应当签订书面合同。C项,无民事行为能力的自然人一般不能自己订立合同;限制民事行为能力的自然人只能订立与其年龄、智力相适应的合同。D项,有下列情形之一的,合同无效:①一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;②恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;③以合法形式掩盖非法目的;④损害社会公共利益;⑤违反法律、行政法规的强制性规定。

10[.多选题]下列关于物权的表述中,正确的有()。

A.物权具有优先效力

B.任何情况下的物权均优先于债权

C.物权的设定必须公示

D.不动产物权的公示方式是登记

E.动产物权的公示方式是占有

[答案]ACDE

[解析]B项,物权和债权并存时,无论是物权成立于债权之前还是之后,物权都优先于债权。但物权优先于债权也有例外,如《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第119条规定,私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。

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