2016年房地产估价师理论与方法强化模拟题一

　　1.下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的是(　 )。

　　A.新开发房地产项目

　　B.用于出售用途的房地产项目

　　C.具有投资开发或再开发潜力的房地产

　　D.用于投资或再开发的房地产

　　2.长期趋势法是运用预测科学的理论和方法，特别是(　 )和回归分析，对房地产的未来价格做出推测、判断的方法。

　　A.指数平滑分析

　　B.趋势拟合分析

　　C.时间序列分析

　　D.相关分析

　　3.开发经营期的起点是假设的(　 )。

　　A.开工日期

　　B.取得估价对象的日期

　　C.取得待开发土地的日期

　　D.开始出售开发完成后的房地产的日期

　　4.有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为(　 )万元(收益可视为无限年)。

　　A.30

　　B.40

　　C.50

　　D.60

　　5.某宗房地产，已知建筑物的重置价格为1000元/m2，成新率为70%，房地产年净收益为140元/m2，土地资本化率为6%。建筑物资本化率为8%，则该房地产的价格为(　 )元/m2。

　　A.1700

　　B.2000

　　C.2100

　　D.2400

　　6.临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，房产估价师网校http://edu.21cn.com/kcnet590/进行适当的修正求得，这些修正实际上为(　 )。

　　A.交易情况修正

　　B.交易日期调整

　　C.房地产状况调整

　　D.区域因素调整

　　7.从事房地产估价，首先要有房地产(　 )。

　　A.估价业务

　　B.估价目的

　　C.估价对象

　　D.估价程序

　　8.某宗房地产的收益期限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10%。该宗房地产的收益价格为(　 )万元。

　　A.222.76

　　B.224.67

　　C.268.67

　　D.298.33

　　9.资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指(　 )。

　　A.房地产开发企业自有资金周转的速度

　　B.估价对象房地产变为现金的速度

　　C.估价对象房地产带来净收益的速度

　　D.房地产开发企业流动资金周转的速度

　　10.在某商业街深度30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价(土地单价)为3000元/m2，后街路线价为2000元/m2。那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为(　 )。

　　A.18%

　　B.20%

　　C.15%

　　D.25%

　　11.市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为(　 )。

　　A.1.05

　　B.0.98

　　C.0.95

　　D.1.03

　　12.征收集体土地的土地取得成本中，相关税费不包括(　 )。

　　A.征地管理费

　　B.耕地占用税

　　C.安置补助费

　　D.耕地开垦费

　　13.建筑物的(　 )等规模因素影响到建筑物的形象、使用性，对房地产价格有所影响。

　　A.体量

　　B.结构

　　C.设施

　　D.层高

　　14.某可比实例实际成交价格为3400元/m2，以估价对象为100，可比实例交易情况分值为102，房地产状况因素分值为98，则估价对象的比准价格为(　 )元/m2。

　　A.3401.36

　　B.3398.64

　　C.3538.78

　　D.3266.67

　　15.报酬率为(　 )与所投入的资本的比率。

　　A.净收益

　　B.投资回收

　　C.投资回报

　　D.收益

　　16.某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于(　 )元/m2。

　　A.2427

　　B.2500

　　C.2575

　　D.2632

　　17.下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是(　 )。

　　A.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数

　　B.建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数

　　C.建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等

　　D.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数

　　18.某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是(　 )年。

　　A.37

　　B.40

　　C.60

　　D.63

　　19.因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于(　 )。

　　A.自然折旧

　　B.物质折旧

　　C.功能折旧

　　D.经济折旧

　　20.通常房地产开发投资利润率的计算基数为(　 )。

　　A.土地取得成本+开发成本

　　B.土地取得成本+开发成本+管理费用

　　C.土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用

　　D.开发完成后的房地产价值

　　答案：1.C　2.C　3.B　4.C　5.C　6.C　7.A　8.B　9.B　10.A 11.C　12.C　13.A　14.A　15.C　16.D　17.D　18.A　19.C　20.D