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2019房地产估价师理论方法第六章考点:净收益的测算

来源 :中华考试网 2019-07-04

净收益的测算

  一、地租理论及地租的测算

  1.地租的含义(熟悉)

  狭义,指利用土地所获得的超额报酬。

  广义,指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。是土地生产要素的报酬。扣除了土地之外的其他生产要素的报酬的剩余。

  2.地租现象(了解)

  农产品价值是按照最劣等地的平均成产成本、最远区位的运输成本来确定的。所有优于最劣等地的农地,其平均生产成本和运输成本都低于最劣等地,成本的差价,就形成了级差地租。

  3.地租理论的简要回顾(了解)

  (1)威廉·配第:地租=农产品市场价格-农产品生产成本。

  (2)理查德·坎蒂隆:地租=农产品市场价格-农产品生产成本-农业经营利润。

  (3)亚当·斯密:地租=农产品市场价格-农产品生产成本-农业普通利润。

  (4)詹姆斯·安德森:地租是对耕种那些比较肥沃土地的所有权的报酬,它的支付使耕种不同质量土地的农民的所得收益均等化。关于地租与土地产品价格的关系,他与斯密的见解相同,主张不是地租决定产品的价格,而是产品的价格决定地租。

  (5)大卫·李嘉图:地租=农产品市场价格-农产品生产成本-农业平均利润。

  (6)马尔萨斯:地租=农产品市场价格-农产品生产成本-所使用的资本×一般农业资本利润率。

  (7)约翰·冯·杜能:地租=农产品市场价格-农产品生产成本-农业平均利润-投资的利息。

  (8)马克思:地租=产品市场价格-产品生产成本-平均利润-资本利息。

  (9)其他。

  4.地租的测算(熟悉)

  (1)计算公式:地租=农产品市场价格-农产品销售税费-农产品生产成本-农产品运输成本-土地上投入资本的利息-农业经营者的利润。

  说明:

  公式中的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息,如过去购置土地的费用,而是土地以外的投入资本的利息。

  (2)土地是在最佳用途下利用的——竞标地租理论。

  (3)土地是在最佳集约度下利用的——马克思级差地租Ⅱ理论,同一地块上连续追加投资,边际投资效率递减。

  (4)销售税费、生产成本、运输成本、资本利息、经营利润均是以社会平均或一般水平来扣除。

  (5)土地上生产的产品数量为Q,每个产品市场价格为P,则市场价格=PQ。

  实际测算地租的具体方法4种:

  ——从房租中分离出地租

  (2)基于营业收入测算净收益的基本原理

  ◆特点:业主与经营者合二为一,房地产租金与经营者利润没有分开。

  ◆与基于租赁收入的净收益测算,主要区别:潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入;要

  扣除归属于其他资本或经营的收益(正常利润)。

  三、不同收益类型房地产净收益的测算(掌握)

  (1)类型一:出租

  出租的房地产净收益的测算

  ◆净收益=租赁收入-由出租人负担的费用

  ◆租赁收入(2项):租金收入、租赁保证金或押金的利息收入。

  ◆出租人负担的费用(6项):维修费,管理费,保险费,房地产税,租赁费用,租赁税费。

  ◆现实中出租人负担的费用——名义租金,计算时要转变成实际租金——由双方在租赁合同中约定。

  【例题】某写字楼的租金为每日每平方米3元,电费、物业管理费由承租人负担,水费、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益,应减去的运营费用包括( )。

  A.电费

  B.物业管理费

  C.水费

  D.供暖费

  E.房地产税

  『正确答案』CDE

  『答案解析』本题考查的是不同收益类型房地产净收益的测算。电费和物业管理费,由承租人负担,不在运营费用里。运营费用是由出租人承担的费用。参见教材P254。

  (2)类型二:自营

  自营的房地产净收益的测算

  1)商服经营的房地产:

  净收益=经营收入-经营成本-经营费用-经营税金及附加-管理费用-财务费用-归属于商服经营者的利润

  2)工业生产型房地产:净收益=产品销售收入-生产成本-销售费用-销售税金及附加-管理费用-财务费用-归属于生产者的利润

  3)农地净收益的测算:净收益=农地年产值-各种费用-投资利息-农业税-农业利润

  (3)类型三:自用或尚未使用

  自用或尚未使用的房地产净收益的测算,可比照有收益的类似房地产的有关资料来测算,或者通过类似房地产的净收益直接比较调整得出。

  (4)类型四:混合收益的房地产

  混合收益的房地产净收益的测算:3种方法。

  1)方法1:把费用分为变动费用和固定费用,将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用,予以加总后再减去总的固定费用。

  2)方法2:首先测算各种类型的收入,然后测算各种类型的费用,再将总收入减去总费用。

  3)方法3:把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合,先分别根据各自的收入和费用求出各自的净收益,然后将所有的净收益相加。

  ——总的原理,都是收益减去费用,计算净收益。

  四、净收益测算应注意的问题(熟悉)

  (1)有形收益和无形收益

  ◆有形收益是估价对象带来的直接货币收益;

  ◆无形收益是估价对象带来的间接利益;

  在求取净收益时不仅要包括有形收益,还要考虑无形收益。

  ◆无形收益通常难以货币化,难以在测算净收益时予以考虑,但可通过选取较低的报酬率或资本化率予以考虑。注意不要重复计算无形收益。

  (2)实际收益和客观收益

  ◆实际收益是估价对象实际获得的收益,一般不能直接用于估价。

  ◆客观收益是估价对象在正常情况下所能获得的收益,或实际收益经剔除特殊的、偶然的因素后的收益。通常只有这种收益才能用于估价。

  【重点】租约的限制

  评估出租人权益价值,租赁期间应采用合同租金;租赁期间届满后和未出租部分,应采用市场租金。

  记忆:

  租赁期内——合同租金

  租赁期外——市场租金

  地租=房租-房屋折旧费-维修费-管理费-投资利息-保险费-房地产税-租赁费用-租赁税费-利润。

  ——由地价求出地租,地租=地价×资本化率。

  ——采用比较法求出地租。

  ——采用类似假设开发法求出地租。

  二、净收益测算的基本原理(掌握)

  ◆收益性房地产获取收益的方式,可分为出租(如:万达商业)和自营(如:宜家家居)两大类。

  ◆基于租赁收入求取净收益——投资法(优先考虑使用);

  ◆基于营业收入求取净收益——利润法。

  ◆对于既有大量租赁实例又有营业收入的,应优先通过租赁收入求取净收益。

  (1)基于租赁收入测算净收益的基本原理

  ◆基本公式:

  净收益=(潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入)-运营费用=有效毛收入-运营费用

  ◆相关概念:净收益、潜在毛租金收入(最大可能的收入)、空置和收租损失、有效毛收入、运营费用。

  ◆运营费用,是指维持估价对象正常使用或营业的必要支出。包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。——特点:出租人承担。

  ◆运营费用与会计上成本费用的区别(四个不包括)——重要考点。

  ◆运营费用不包含:

  1)对于已抵押房地产,运营费用不包含抵押贷款还本付息额。(如何理解:贷款与否,不影响房地产整体的正常运营收益。另外,偿还方式是可选择的,这会使得评估结果受偿还方式影响,不客观。)

  税前现金流量是净收益减去抵押贷款还本付息额后的余额,它被用于评估房地产自有资金权益的价值。

  2)不包含折旧(不包括建筑物折旧费和土地取得费用摊销,但包括经济寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设施设备、装饰装修等的折旧费。——长寿命项目折旧不包含,短寿命项目折旧包含)

  ◆重置提拨款是运营费用中的项目。是指在建筑物经济寿命内,为定期更换(需要一次性支付)经济寿命较短的构件、设施设备、装饰装修等所提供的费用;或者在未来持有期结束之前为需要更换的构件、设施设备、装饰装修等所提供的费用。

  ◆根据设备的价值,作为更新时点的终值,求平时各期的年金,这个计算出来的年金,就是重置提拔款。

  (偿债基金系数)

  3)不包含改扩建费用——改扩建增加了资产价值,所以不在运营费用里。

  4)不包含所得税——与特定业主的经营状况直接相关,所得税后称为税后现金流量。

  评估投资价值时,需要扣所得税。

  (3)乐观估计、保守估计和最可能估计

  ◆求取净收益实际上是预测未来的净收益。预测由于面临不确定性,存在三种状态,乐观估计、保守估计、最可能(或折中)估计。

  ◆在实际估价中,不仅客观上可能存在上述三种估计,而且可能会为故意高估估价对象价值而对净收益作出过高的估计,或者为故意低估估价对象价值而对净收益作出过低的估计。

  ◆为避免出现这种情况,应要求估价师同时给出未来净收益的三种估计值:较乐观的估计值、较保守的估计值、最可能的估计值。

  ①评估抵押价值因遵守谨慎原则应选用较保守的估计值。

  ②评估投资价值,因投资者的原因可能选用较乐观的估计值或较保守的估计值。

  ③其他目的的估价一般应选用最可能的估计值。

  (4)重置提拨款的扣除方式

  五、净收益流模式的确定

  (1)净收益每年基本上固定不变

  净收益A的求取方法:

  过去数据简单算术平均法

  未来数据简单算术平均法

  未来数据资本化公式法(最合理的方法)

  (2)净收益每年基本上按某个数额递增或递减

  (3)净收益每年基本上按某个比率递增或递减

  (4)其他有规律变动的情况

  ⑤计算收益价值。

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