第七节假设开发法总结和运用举例

　　一、假设开发法总结

　　对上述假设开发法的内容进行归纳总结可知：假设开发法本质上是一种收益法，形式上是成本法的“倒算法”。根据考虑资金时间价值的方式不同，假设开发法分为动态分析法和静态分析法。

　　假设开发法适用的估价对象是具有开发或再开发潜力并且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等方法求取的房地产，简称为待开发房地产。假设开发法的测算结果为估价对象开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润。

　　运用假设开发法估价的关键，首先是要把握住两头：一头是待开发房地产状况(起点);另一头是未来开发完成后的房地产状况(终点)。然后假设将待开发房地产状况“变成”未来开发完成后的房地产状况，需要做哪些工作，完成这些工作需要多长时间，需要哪些必要支出，相应要获得多少利润。

　　在实际估价中，待开发房地产状况和未来开发完成后的房地产状况是多种多样的。待开发房地产状况可分为可供开发的土地、在建工程、可重新改造或改变用途的旧房三大类。可供开发的土地又可分为生地、毛地、熟地三类。

　　未来开发完成后的房地产状况，对生地和毛地的估价对象来说，有熟地和新房两类;对熟地、在建工程和旧房的估价对象来说，只有新房一类。新房又可分为毛坯房、粗装修房和精装修房三类。另外，未来开发完成后的房地产状况不一定是纯粹的房地产，还可能包含家具、机器设备等动产和特许经营权等权利。

　　开发完成后的价值可采用比较法或长期趋势法求取，也可采用收益法求取(但是绝对不能采用成本法求取)。后续开发的必要支出及应得利润通常分为待开发房地产取得税费、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。

　　假设开发法估价测算汇总表，见表9-1和表9-2。

　　假设开发法(动态分析法)估价测算汇总表 表9-1

　　续表

　　假设开发法(静态分析法)估价测算汇总表 表9-2

　　续表

　　续表

　　测算标准数量金额备注

　　销售税金及附加

　　其他销售税费

　　四、后续开发的应得利润

　　直接成本利润率

　　投资利润率

　　成本利润率

　　销售利润率

　　五、开发价值总价

　　单价

　　二、假设开发法运用举例

　　【例9-1】某成片荒地的面积为2km2，适宜开发成“五通一平”的熟地分块转让;可转让土地面积的比率为60%;附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/m2;建设期为3年;

　　将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的建设成本以及管理费用、销售费用为2.5亿元/km2;贷款年利率为8%;土地开发的年平均投资利润率为10%;当地土地转让中卖方需要缴纳的营业税等税费和买方需要缴纳的契税等税费，分别为转让价格的6%和4%。请采用假设开发法中的静态分析法测算该成片荒地的总价和单价。

　　『正确答案』价值时点为购买该成片荒地之日，假设为现在，并设该成片荒地的总价为V，则：

　　(1)开发完成后的熟地总价值=800×2000000×60%=9.6(亿元)

　　(2)该成片荒地取得税费总额=V×4%=0.04V(亿元)

　　(3)建设成本及管理费用、销售费用总额=2.5×2=5(亿元)

　　(4)投资利息总额=(V+0.04V)×[(1+8%)3-1]+5×[(1+8%)1.5-1]=0.27V+0.612(亿元)

　　(5)转让开发完成后的熟地的税费总额(销售税费)=9.6×6%=0.576(亿元)

　　(6)开发利润总额=(V+V×4%)×10%×3+5×10%×1.5=0.312V+0.75(亿元)

　　(7)V=9.6-0.04V-5-(0.27V+0.612)-0.576-(0.312V+0.75)

　　V=1.641(亿元)

　　故：

　　该成片荒地总价=1.641(亿元)

　　该成片荒地单价=164100000/2000000=82.05(元/m2)

　　注意与教材第286页例8-1对比学习。