第四节最佳开发经营方式的选择

　　选取最佳开发经营方式之前，应调查、分析待开发房地产状况和当地房地产市场状况，然后选取最佳开发经营方式并确定未来开发完成后的房地产状况。(以评估政府有偿出让国有建设用地使用权的价格为例予以说明)

　　在中国现行土地使用制度下，政府有偿出让国有建设用地使用权的土地，可能是熟地，毛地或生地。出让方式主要有招标、拍卖、挂牌和协议四种。无论是采取哪种出让方式，政府都需要对这类房地产开发用地进行估价，以确定其招标底价、拍卖底价(保留价)、挂牌底价、协议出让最低价，做到心中有数。

　　投标人、竞买人、土地使用者也需要对这类房地产开发用地进行估价，以确定其报价或出价。这类房地产开发用地的用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率、使用期限等限制条件，通常政府在事先已明确，投标人、竞买人、土地使用者如果取得了该类土地，只能在政府的这些限制条件下开发利用。因此，政府的这些限制条件，也是评估这类房地产开发用地的价值时必须遵守的前提条件。

　　调查、分析该类房地产开发用地的状况主要包括下列方面：

　　(1)弄清土地的区位状况，包括3个层次：

　　①土地所在城市的性质;

　　②土地所在城市内的区域的性质;

　　③具体的区位状况。弄清这些，主要是为选择最佳的用途服务。

　　例如，位于上海浦东新区的一块房地产开发用地需要估价，弄清该块土地的区位状况，需要弄清上海的性质和地位，浦东新区的性质和地位，浦东新区与上海老市区的关系以及政府对该区的政策和规划建设设想等，此外还要弄清这块土地在该区内的具体区位状况，包括交通条件、外部配套设施、周围环境等。

　　(2)弄清土地的实物状况，包括面积、形状、地形、地势、地质条件、开发程度等。弄清这些，主要是为预测后续开发的必要支出服务。

　　(3)弄清土地的权益状况，特别是规划条件和将拥有的土地权利。弄清规划条件包括弄清土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等。弄清将拥有的土地权利包括弄清土地权利性质、使用期限、能否续期，以及对该房地产开发项目及建成后的房地产转让、抵押、出租甚至价格等的有关规定等。弄清规划条件主要是为选取最佳的开发利用方式、确定未来开发完成后的房地产状况服务。

　　弄清将拥有的土地权利主要是为预测开发完成后的房地产市场价格、租金等服务。

　　在调查、分析了房地产开发用地的状况和当地房地产市场状况后，便可以选取最佳的开发利用方式，包括选取最佳的用途、建筑规模、档次等。这些都要在规划允许的范围内选取，也就是说在规划条件给定的范围内的最佳。在选取最佳的开发利用方式中，最重要的是选取最佳的用途。

　　选取最佳的用途，要考虑该土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，或者说，要分析当地市场的接受能力，即在项目建成后市场上究竟需要什么类型的房地产。

　　例如，某宗土地的规划用途为宾馆或公寓、写字楼，但在实际估价中究竟应选择哪种用途?这首先要调查、分析该土地所在城市和区域宾馆、公寓、写字楼的供求关系及其走向。如果对宾馆、写字楼的需求开始趋于饱和，表现为客房入住率、写字楼出租率呈下降趋势，但希望能租到或买到公寓住房的人逐渐增加，而在未来几年内能提供的数量又较少时，则应选择该土地的用途为公寓。