第三节假设开发法的估价前提

　　实际运用假设开发法时，有三种情况：业主自己开发，业主转让开发，被人民法院强制拍卖转让。这几种情况下的后续开发时间和费用构成是不同的。

　　看一个例子。假设预测该商品房在建工程的后续建设期，通过比较法得到了类似商品房的正常建设期为3年，该在建工程的正常建设期为2年。

　　则该在建工程由现房地产开发企业续建完成的情况下，其后续建设期为1年。

　　但如果是该在建工程要被现房地产开发企业自愿转让给其他房地产开发企业，或被人民法院强制拍卖，则还应加上“换手”的正常期限，如需要办理有关变更等交接手续，相当于产生了一个新的“前期”。如果“换手”的正常期限为0.5年和1年，则该在建工程的后续建设期为1.5年和2年。在“换手”的情况下，不仅会有一个新的“前期”，通常还会发生新的“前期费用”，因此在估算后续开发必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。

　　假设开发法的估价前提有3种：

　　①估价对象由业主开发完成——“业主自行开发前提”;

　　②估价对象被业主自愿转让给他人开发完成——“自愿转让开发前提”;

　　③估价对象被迫转让给他人开发完成——“被迫转让开发前提”。

　　同一估价对象在这三种不同的估价前提下运用假设开发法估价，评估出的价值往往是不同的。

　　自行开发的评估价值>自愿转让评估价值>被迫转让评估价值。

　　假设开发法的估价前提，不是估价师随意假定的，必须根据估价目的和估价对象所处的实际情况来选择，并应在估价报告中充分说明理由。

　　房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。