地产价格影响因素概述

　　一、对房地产价格影响因素的基本认识

　　房地产价格影响因素众多，且难以准确量化它们的影响。8点认识：

　　(1)不同的影响因素或其变化导致房地产价格变动的方向不尽相同。

　　(2)不同的影响因素或其变化导致房地产价格变动的程度不尽相同。有的因素或其变化导致房地产价格变动的幅度较大，这类因素可称为主要因素。有的因素或其变化导致房地产价格变动的幅度较小，这类因素可称为次要因素。

　　(3)不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系不尽相同。有的因素随着其变化会一直提高或一直降低房地产价格，如图4-1(a)所示。有的因素在某一状况下随着其变化会提高房地产价格，在另一状况下随着其变化会降低房地产价格，如图4-1(b)所示。有的因素从某一角度看会提高房地产价格，从另一角度看会降低房地产价格，至于它对房地产价格的最终影响如何，是由这两方面的合力决定的，如图4-1(c)所示。

　　图4-1　不同影响因素与价格之间的关系

　　修筑一条道路穿过某个居住区，一方面由于改善了该居住区的对外交通，方便了居民出行，会提高该居住区住宅的价格;另一方面由于带来了噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全，又会降低该居住区住宅的价格。

　　至于它最终是提高还是降低该居住区的住宅价格，要看受影响住宅离该道路的远近以及该道路的性质等情况。其中，紧临道路的住宅比里面的住宅受到的负面影响大，除非有了该道路之后适宜并允许改变为商业用途。但是，如果该道路是一条过境公路，如高架路或全封闭的高速公路，则对该居住区的住宅价格只有负面影响，没有正面作用。(影响的双重性)

　　(4)有的影响因素对房地产价格的影响与时间无关，有的则与时间有关。(时滞)。

　　(5)有的影响因素对房地产价格的影响方向和影响程度非一成不变。

　　(6)同一影响因素在不同地区对房地产价格的影响可能不同。

　　(7)同一影响因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响可能不同。

　　(8)有的影响因素对房地产价格的影响可用数学公式或模型来量化，有的则难以用数学公式或模型来量化。

　　房地产估价必须依靠科学的估价理论和方法，但又不是简单地套用某些计算公式就能解决的;估价需要定性分析与定量分析相结合，测算需要以综合分析房地产价格影响因素为基础，测算结果往往还需要通过对房地产价格影响因素做综合分析后，再做适当调整才能作为最终的估价结果;定性分析也需要以一定程度的定量分析为基础，二者相辅相成。

　　在实际估价中，应尽量采用定量分析来量化各种因素对房地产价格的影响，使估价不断科学、精确。只有当影响因素对房地产价格的影响无法采用定量分析予以量化时，才可以仅凭经验进行判断。

　　【例题】在影响房地产价格的各因素中，如果某影响因素最初对某房地产价格的影响是正向的，但随着该影响因素的变化，其对该房地产价格的影响可能出现相反的情况。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是对房地产价格影响因素的基本认识。有的影响因素对房地产价格的影响方向和影响程度非一成不变。注意题干中“可能”的字样。参见教材P121。

　　二、房地产价格影响因素的分类

　　第一种分类体系

　　■一般因素，对广大范围的房地产价格都有影响的因素，如宏观经济发展状况、货币政策、利率、汇率等。

　　■区域因素，对估价对象周围一定区域范围内的房地产价格有所影响的因素，如城市规划调整、环境状况、配套设施状况等。

　　■个别因素，仅对特定房地产的价格有影响的因素。主要是自身因素，如区位、用途、规模等。

　　第二种分类体系

　　■房地产自身因素：房地产实物因素、房地产权益因素、房地产区位因素。

　　■外部因素：人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素、其他因