2017房地产估价师《理论与方法》知识串讲(9)

　　五、房地产的基本存在形态

　　房地产有土地、建筑物、房地三种基本存在形态。

　　(一)土地形态

　　土地形态的最简单情形是一块没有建筑物的空地;对于有建筑物的土地，在估价中如何单独看待土地，有两种做法：一是无视建筑物的存在，即将其设想为无建筑物的空地;二是考虑建筑物存在对土地价值的影响。

　　(二)建筑物形态

　　只评估建筑物价值，例如，在房地产投保火灾险时评估其保险价值，灾害发生后评估其损失，为会计上计算建筑物折旧服务的估价等，通常只单独评估建筑物的价值。在估价中如何单独看待建筑物，有两种做法：一是无视土地的存在，即将其设想为“空中楼阁”;二是考虑土地存在对建筑物价值的影响。

　　上述土地与建筑物合在一起时，纯粹将土地视为空地或者将建筑物视为“空中楼阁”的估价，称为“独立估价”;如果在评估土地价值时考虑建筑物的影响，或者在评估建筑物价值时考虑土地的影响的估价，则称为“部分估价”。

　　(三)房地形态

　　房地形态即实物形态上土地与建筑物合在一起，并在估价时也把它们作为一个整体来看待。几个概念：

　　(1)房地产：可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的综合体，即它可能是土地，也可能是建筑物，还可能是土地与建筑物的综合体。

　　(2)土地：仅指土地部分，如说土地价值时，该价值不包含土地上的建筑物的价值。

　　(3)建筑物：仅指建筑物部分，如说建筑物价值时，该价值不包含该建筑物占用范围内的土地的价值。

　　(4)房地：专指土地与建筑物的综合体，如说房地价值时，该价值既包含建筑物的价值，也包含该建筑物占用范围内的土地的价值;或者说，该价值既包含土地的价值，也包含该土地上的建筑物的价值。

　　六、房地产含义的总结(重要考点)

　　对上述房地产含义的内容进行归纳总结可知：房地产有不动产、物业等不同名称，包括土地、建筑物和其他土地附着物三个部分，同时又是实物、权益和区位的“三位一体”;对房地产的实物还可从有形的实体、该实体的质量以及该实体组合完成的功能三个方面进行认识。房地产有土地、建筑物、房地三种基本存在形态;土地是一个包含地表、地上空间和地下空间的三维立体空间;建筑物包括房屋和构筑物，又可分为建筑结构、设施设备和装饰装修等部分。上述内容用框图表示，见图2-5。