2017房地产估价师《理论与方法》知识串讲(8)

　　(三)房地产区位的含义

　　区位原本是房地产的外在因素，因房地产不可移动而成了房地产的重要组成部分。房地产区位(location)包括位置、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观等方面。

　　一宗房地产的位置，是指该房地产所在的地方，包括：①坐落。②方位。③与相关场所的距离。④临街(路)状况。⑤朝向。⑥楼层。当该宗房地产为某幢房屋中的某层、某套时，其所在的楼层。

　　一宗房地产的交通条件，是指进出该宗房地产的方便程度—通达性(accessibility)，可分为从其他地方到达该宗房地产的可及性和从该宗房地产去往其他地方的便捷性。用“可及性”表达表达从别的地方到该房地产—“进来”的方便程度，用“便捷性”表达表达该房地产去别的地方—“出去”的方便程度，某些房地产由于受单行道、道路隔离带、立交桥、交通出入口方位等的影响，其“进来”与“出去”的方便程度是不同的。

　　一宗房地产的外部配套设施，是指该房地产外部(红线外)的基础设施和公共服务设施。(史记：这里的红线外指建设用地红线而不是建筑物红线)如果是该房地产内部(红线内)的配套设施，则应属于该房地产的实物因素。基础设施一般是指道路、给水、排水(雨水、污水)、电力、通信(如电话、互联网、有线电视)、燃气、供热等设施。公共服务设施一般是指商业服务、金融邮电、教育(如幼儿园、中小学)、医疗卫生(如医院)、文化、体育、社区服务、市政公用和行政管理等设施。

　　一宗房地产的周围环境和景观，是指该房地产的自然环境、人文环境和景观。人文环境是该房地产周围的社会环境，包括该房地产所在地区的声誉、居民特征(如职业、收入水平、文化程度、宗教信仰)、治安状况(如犯罪率)、相邻房地产的利用状况(如用途)等。景观是放眼所见的景色及所获得的印象。

　　西方认为的投资房地产的三大秘诀，即“第一是区位，第二是区位，第三还是区位”。一般你能够改变房地产除了区位以外的东西，但你改变不了房地产的区位。

　　四、房地产的其他名称

　　(一)不动产

　　在法律上，通常把财产或者物分为不动产和动产两大类。凡是自行能够移动或者用外力能够移动，并且其性质和价值不会改变的财产，属于动产;反之，不能移动的财产，属于不动产(史记：移动后其性质或价值会发生改变的财产也属于不动产)。

　　(二)物业

　　中国香港地区通常使用“物业”这个词，把房地产估价称为物业估值或物业估价。香港所讲的物业实质上是房地产。

　　(三)real estate和real property

　　在英语中，①land是指地球的表面及下达地心、上达无限天空的空间，包括永久定着在地球表面之中、之上、之下的自然物，如树和水。②real estate是指land加上永久定着在其中、其上、其下的人工改良物(man-made improvements)，如构筑物和房屋。③real property是指real estate加上与其有关的各种权益，包括权利、利益和好处。

　　Real estate和real property虽然有上述严格区分，但在一般情况下经常是相互通用、不加以区分的，大多使用real estate一词。