2017房地产估价师《理论与方法》知识串讲(5)

　　二、土地、建筑物和其他土地附着物的含义

　　(一)土地的含义

　　从房地产估价的角度看，土地是一个空间，但该空间不是平面的，而是三维立体的，具体是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。

　　一宗土地的地表范围，是指该宗土地在地表上的“边界”所围合的区域。这个“边界”是以权属界线组成的封闭曲线，面积大小依水平投影面积计算。

　　一宗土地的地上空间的高度以飞机的飞行高度为限，地下空间的深度以人类的能力所及为限。另外，地下资源、埋藏物等可以出售、出租或以法律规定等方式而属于地表所有权人以外的其他人。

　　(二)建筑物的含义(建筑物=房屋+构筑物)

　　建筑物是最主要的土地附着物，有广义和狭义两种含义。广义的建筑物既包括房屋，也包括构筑物。狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物。在房地产估价中一般将建筑物作广义理解，对建筑物的定义是：人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所。房屋是指有基础、墙、顶、门、窗，起着遮风避雨、保温隔热、抵御野兽或他人侵袭等作用，供人们在里面居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的建筑物，构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。

　　建筑领域多将建筑物与构筑物并列，把建筑物视为不包括构筑物。会计领域则多将房屋与建筑物并列，把建筑物视为不包括房屋。此外，《城市房地产管理法》把房屋定义为包括建筑物及构筑物。