2017房地产估价师《理论与方法》知识串讲(1)

　　第三节 房地产估价的要素

　　三、估价对象

　　估价对象由委托人和估价目的双重决定。

　　房地产有土地、建筑物、土地与建筑物的综合体(简称“房地”)三种基本存在形态。其他估价对象形态有： “在建工程”、“期房”、已灭失的房地产、房地产的某个局部、房地产的现在状况与过去状况的差异部分、房地产以外的其他资产，即以房地产为主的整体资产价值评估或者称为企业价值评估。更具体的估价对象种类，见本书第二章第三节“房地产的种类”。

　　四、价值时点

　　价值时点也称为估价时点、评估基准日、评估期日，是指一个估价项目中所评估的价值对应的时间。估价时点、评估基准日、评估期日在字面上容易让人误解为估价工作的时间，因此称价值时点更加准确。

　　价值时点不是随意确定的，它取决于估价目的，可以是现在、过去或未来的某个时间，一般为某个日期，用公历年、月、日表示。

　　特别需要指出的是，确定价值时点应在先，得出评估价值应在后。

　　【2011年试题】关于确定估价时点与得出评估价值先后次序的说法，正确的是( )。

　　A.确定估价时点在先，得出评估价值在后

　　B.得出评估价值在先，确定估价时点在后

　　C.确定估价时点与得出评估价值同时进行

　　D.确定估价时点与得出评估价值无先后表示，谁先谁后都可以

　　答案：A 见教材P31

　　五、价值类型

　　价值类型是指所评估的估价对象的某种特定价值或价格，包括价值或价格的名称、定义或内涵。价值类型不是可以随意确定的，应根据估价目的来确定。

　　同一估价对象可以有不同类型的价值，但同一估价对象在同一估价目的下的价值类型是唯一的。例如，同一房地产在买卖情况下虽然实际的成交价格有高低，但客观上有其正常的买卖价格;在征收情况下虽然实际的补偿金额可能有多少，但客观上有其合理的补偿金额;在抵押情况下虽然不同的人对抵押价值的高低有不同的见解，但客观上有其正常的抵押价值。而上述正常的买卖价格、合理的补偿金额、正常的抵押价值，彼此之间可能是不同的。

　　价值类型主要有市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。其中，市场价值是最基本、最常用的价值类型。有关价值类型的详细内容，见本书第三章第四节“房地产价格和价值的种类”。

　　【2009年试题】一个估价项目中的价值类型，本质上是由( )决定的。

　　A.估价委托人

　　B.估价师

　　C.估价目的

　　D.估价对象

　　答案：C 见教材P32

　　解析：价值类型不是可以随意确定的，而应根据估价目的来确定。

　　六、估价原则

　　在评估市场价值时，应遵循的估价原则主要有：①独立、客观、公正原则;②合法原则;③价值时点原则;④替代原则;⑤最高最佳利用原则。其中，独立、客观、公正是对估价的基本要求，它不仅是估价的基本原则，而且是估价的最高行为准则。但是，在评估投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值时，上述原则不都全部适用，如评估现状价值不适用最高最佳利用原则，而评估谨慎价值还应遵循谨慎原则。

　　估价原则可以使不同的估价师对于估价的基本前提具有一致性，对于同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或近似。有关房地产估价原则的详细内容见本书第五章。

　　七、估价程序

　　估价程序是指保质、按时完成一个估价项目所需要做的各项工作及其进行的先后次序。房地产估价的基本程序是：①受理估价委托;②确定估价基本事项;③制定估价作业方案;④搜集估价所需资料;⑤实地查勘估价对象;⑥选用估价方法进行测算;⑦确定估价结果;⑧撰写估价报告;⑨审核估价报告;⑩交付估价报告;⑾估价资料归档。履行必要的估价程序，是规范估价行为、保障估价质量、提高估价效率、防范估价风险的重要方面。有关房地产估价程序的详细内容见本书第十二章。