2016年房地产估价师理论与方法章节讲义第四章第六节

　　社会因素

　　政治安定状况

　　社会治安状况

　　城市化，是指人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的历史过程。城市化过程中，农业劳动力向非农产业转移，分散的农村人口向城镇地域空间集聚，城镇建设促进城镇物质环境和景观拓展与更新，城市文明与城市生活方式传播和扩散。

　　衡量指标-城市化率，指一个区域内城镇人口占总人口的百分比，城市化率越大，表明城市化水平越高

　　城市化水平高，意味着人口向城镇集中，对城镇房地产需求增加，从而带动城镇房地产价格上涨。

　　房地产投机。房地产投机是指不是为了使用或出租而为了再出售而暂时购买房地产，利用房地产价格的涨落变化，以期从价差中获利的行为即为卖而买。

　　投机行为完全建立在对未来房地产价格预期的基础上。预期价格上涨，则会买入，预期价格下跌，则会卖出。

　　房地产投机对房地产的影响有多重性

　　消极影响：造成市场剧烈波动

　　□在房地产节节上升期，投机者的抢购会造成一种虚假需求，推动价格进一步上涨

　　□在价格下跌期，投机者的大量抛售，会使价格进一步下跌。当投机者判断失误或被极端情绪控制时，可能造成价格的剧烈波动。

　　积极影响：平抑稳定。当房地产需求较小时，投机者购入房产，扩大需求(抄底)。当房地产高价时，投机者抛售获利，增加供给。

　　国际因素

　　世界经济状况，世界经济发展良好，有利于房地产价格上涨

　　国际竞争状况，主要指国与国之间为吸引外资展开的竞争

　　低地价政策可以使房地产价格下降，但吸引资金的注入，会增加需求，从而导致价格上涨。政治对立状况，国与国的政治对立，可能会出现经济封锁、冻结贷款等情况，会导致房地产价格下跌军事冲突状况，战争使房地产价格下降。(盛世置业，乱世藏金)

　　心理因素

　　影响房地产价格的心理因素

　　购买或出售时的心态

　　个人的欣赏趣味

　　时尚风气、跟风或从众心理

　　接近名家住宅的心理

　　讲究风水或吉祥号码

　　心理影响情况

　　房地产需求者想买，而拥有者惜售，则成交价一般高于市场价格

　　房地产购买者出于自身的特殊需要，在竞争中抬高价格

　　有债务纠纷的债务人为了快速脱身，会低价出售房地产

　　风水的影响

　　对特殊数字的偏好或回避

　　其他因素

　　行政隶属变更

　　重要政治人物的健康状况