2016年房地产估价师理论与方法章节讲义第四章第四节
来源 :中华考试网 2016-06-07
中2016年房地产估价师理论与方法章节讲义第四章第四节
第四节 制度政策因素
制度政策因素
房地产制度政策。包括：
房地产所有制
房地产使用制
交易管理制度
价格政策
价格政策是政府对房地产价格的高低与涨落的态度及其采取的管制与干预方式与措施。
高价格政策
低价格政策
抑制房地产价格的措施
增加土地供应加快房屋建设，增加房地产供给
规定按照合理的房地产开发建设成本和利润率定价
制定最高限价(限价房)
建立房地产管理制度，遏制房地产投机炒作
还有税收、金融等手段
税收制度政策
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包括税目 |
作用机理（理解） |
短期内的作用结果 |
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房地产开发环节税 |
耕地占用税 |
增加开发环节税，增加开发建设成本，推动价格上升 |
卖方市场（供不应求），成本上升转嫁给消费者，价格上升 |
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转让环节的税收 |
土地增值税 |
向卖方征收的税 |
卖方市场 |
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持有环节的税（可同时影响供需） |
城镇土地使用税 |
增加税收增加房地产的使用成本，会使需求者倾向于购置较小面积的房产，抑制投资和投机需求，导致价格下降 |
抑制房地产需求、减少囤积、增加供给 |
下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是( )。【2009年真题】
A.在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨
B.增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨
C.在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降
D.严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降
『正确答案』A
金融政策——信贷政策
严格控制或适度放松开发贷款、购房贷款
上调或下调金融机构贷款基准利率
提高或降低最低购房首付款比例
提高或降低最高房地产抵押贷款成数
延长或缩短最长购房贷款期限
相关特殊政策，国家的发展战略，设立沿海开放城市、建立经济特区开发区等
相关规划和计划
国民经济和社会发展规划——政府调控经济的依据，对房地产价格有很大影响
城乡规划——统筹安排空间布局
总体规划
控制性详细规划——是政府做出项目规划许可的依据
修建性详细规划——对地块具体的安排和设计
土地相关规划和计划——直接影响供给
土地利用总体规划
土地利用年度计划
土地供应计划
住房相关规划和计划
包括 住房建设规划(住房建设的专项规划)和年度计划住房保障发展规划和年度计划