2016年房地产估价师理论与方法章节讲义第四章第二节

　　第二节　房地产自身因素

　　1.区位因素

　　区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。

　　房地产的区位，不仅指地球上某一特定的自然地理位置，还指与其相联系的社会经济位置，是与该特定位置相联系的自然因素和人文因素的总和。不同性质的房地产对于区位的要求不一样。房地产区位是可变的。

　　在完全竞争的市场条件下，各个土地使用者按照其产生的经济地租决定自己的付租能力，向土地所有者租用土地

　　土地所有者把土地租给那些出价最高的使用者

　　依据各个行业支付地租能力的差别，形成一个围绕市中心的呈同心圆分布

　　区位因素可以分解为

　　位置：房地产移动后发生变化的因素就是区位因素，移动后不变化的，就不是区位因素。

　　方位——“山之阳，水之北”

　　距离是用于衡量房地产区位好坏最常见、最简单的指标。一宗房地产与重要场所的距离越近，价值越高

　　衡量距离的指标(4指标)

　　空间直线距离。

　　交通路线距离。

　　交通时间距离应采用与该房地产有代表性的使用者相对应的交通工具和出行时段来测算。

　　经济距离是将交通时间和交通费用统一起来考虑的距离。

　　朝向，住宅的朝向影响到采光，价格一般是南方为上，东方次之，西又次之，北不良

　　楼层，楼层影响到采光、视野、空气洁净、噪声、室内温度等(容易混淆，楼层属于空间区位)

　　住宅楼层，没有电梯的住宅——中间楼层最优，顶层较劣，有电梯的住宅——一年四季空气中悬浮层之上的楼层最优，三层以下较劣

　　商业用房，地上一层租金最高，其他层一般不到一层的60%

　　【判断题】一般情况下，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。(　)

　　【2008年真题】

　　『正确答案』正确

　　『答案解析』商业用房地上一层租金最高，其他层一般不到一层的60%。

　　【判断题】周围环境是否良好、交通是否有利于商品运输是确定商业用房位置优劣的首要因素。

　　【2009年真题】

　　『正确答案』错误。

　　『答案解析』商业用房位置优劣的首要因素是繁华状况、临街程度和交通，环境状况不是首要因素。相比而言，高级住宅用地，如别墅用地更为看重周边环境因素。

　　交通，交通因素对价格的影响方面:

　　出入可利用交通工具

　　道路状况

　　交通管制情况

　　停车方便程度和收费标准

　　开辟新的交通线路可以改善沿线地区特别是站点周围地区的交通条件，使房地产升值。从时间上看，开辟新线路对价格的影响主要在立项之后、建成之前，建成之后的升值作用会停止。从空间上看，离站点越远所受影响越小(离站点过近也有负面影响,主要是噪声)。交通管制的影响主要包括在所有时间或某段时间的禁止通行、单行道，禁止掉头、左拐弯等。交通管制的房地产价格的影响，主要看这种管制的内容和房地产使用性质。可能有正面影响，也可负面影响。

　　周围环境和景观

　　大气环境

　　水文环境

　　声觉环境

　　视觉环境

　　卫生环境

　　人文环境。

　　此外，绿地率\容积率\建筑密度\建筑间距等也反映了环境和景观状况。

　　外部配套设施，有教育质量高的中小学、医疗水平高的医院以及有购物中心、休闲娱乐场所的，房地产价格就高。

　　下列房地产状况中属于区位状况的有(　)。【2008年真题】

　　A.位置

　　B.房地产规模

　　C.环境景观

　　D.外部基础设施完备程度

　　E.朝向、楼层

　　『正确答案』ACDE

　　『答案解析』房地产规模属于实物因素。

　　下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是(　)。【2009年真题】

　　A.户型

　　B.楼层

　　C.层高

　　D.装修

　　『正确答案』B

　　『答案解析』楼层属于区位因素。

　　下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有(　)【2009年真题】

　　A.建筑平面布置

　　B.朝向、楼层

　　C.环境景观

　　D.土地开发程度

　　E.房屋完损程度

　　]

　　『正确答案』ADE

　　『答案解析』建筑平面布置和房屋完损程度属于建筑物实体因素;土地开发程度属于土地实体因素。只有BC属于区位因素。

　　2.实物因素

　　土地实物因素

　　土地面积

　　土地形状

　　地形

　　地势

　　土壤

　　地基

　　土地条件(开发程度)

　　建筑物实物因素

　　建筑规模

　　外观

　　建筑结构

　　设施设备

　　装饰装修

　　层高和室内净高

　　空间布局

　　防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照

　　维修养护情况及完损程度

　　3.权益因素

　　房地产的利用肯定要受到一定限制。包括：权利状况的设立和行使的限制。使用管制。和相邻关系的限制。

　　权利状况的设立和行使的限制

　　如设立地役权，可能降低供役地的价值

　　共有房地产，如共有人较多可能影响成交价格低于正常价格

　　使用管制

　　主要的使用管制包括：

　　农村地区的农用地转为建设用地。农用地地价低，转变用途地价上涨

　　城镇地区的城市规划对土地用途、建筑高度、建筑密度、容积率的规定。容积率高地价一般高。

　　相邻关系：指房地产的相邻权利人依照法律、法规的规定或按照当地习惯，相互之间应当提供必要的便利或者接受必要的限制而产生的权利和义务关系

　　相邻关系是对房地产所有权和使用权的一种限制

　　应当为相邻权利人提供的必要便利(3项便利)

　　用水、排水提供必要便利

　　通行的便利

　　对相邻人因建造修缮建筑物以及铺设管线提供便利

　　不得损害相邻人的以下权利(3项义务)

　　不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照

　　不得违反国家规定弃置固体废物、排入污染物

　　挖掘土地、铺设管线等不得危及相邻房地产的安全

　　影响房地产价值的权益因素包括(　)。【2008年真题】

　　A.房地产权利设立和行使的限制

　　B.房地产区位的限制

　　C.房地产使用管制

　　D.房地产通风采光的限制

　　E.房地产相邻关系的限制

　　『正确答案』ACDE

　　『答案解析』房地产的利用肯定要受到一定限制。包括：权利状况的设立和行使的限制，使用管制，和相邻关系的限制。