第九章 假设开发法及其运用

　　第二节 假设开发法的基本公式

　　假设开发法最基本的公式：

　　假设开发法最基本的公式为：

　　待开发房地产价值=开发完成后的价值一后续必要支出及应得利润

　　后续必要支出及应得利润=待开发房地产取得税费+后续建设成本+

　　后续管理费用+后续销售费用+后续投资利息+

　　后续销售税费+后续开发利润

　　与此相对照，如果是采用成本法求取开发完成后的房地产价值，则公式为：

　　开发完成后的房地产价值=待开发房地产价值+待开发房地产取得税费+

　　建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+

　　销售税费+开发利润

　　在实际估价中，对于假设开发法公式中具体应减去的项目及其金额，要牢记"后续"两字，掌握的基本原则是设想得到估价对象(待开发房地产)以后到把它开发完成，还需要做的各项工作和相应的必要支出及应得利润。因此，如果是已经完成的工作和相应的支出及利润，则它们已包含在估价对象的价值内，不应作为扣除项目。例如，评估尚未完成房屋征收补偿等工作的毛地价值，这时减去的项目应包括房屋征收补偿费、地上物拆除费等费用。《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条规定："房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。"

　　按估价对象和未来开发完成后的房地产状况细化的公式：针对本知识点提问?上述假设开发法最基本的公式，按照估价对象状况和未来开发完成后的房地

　　产状况，可具体细化如下：

　　(一)求生地价值的公式

　　1.适用于在生地上进行房屋建设的公式

　　生地价值=开发完成后的价值一生地取得税费一

　　由生地建成房屋的成本一管理费用一销售费用一

　　投资利息一销售税费一开发利润

　　相对应的成本法公式为：

　　开发完成后的价值=生地价值+生地取得税费+

　　由生地建成房屋的成本+管理费用+

　　销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

　　2.适用于将生地开发成熟地的公式

　　生地价值=开发完成后的熟地价值一生地取得税费一

　　由生地开发成熟地的成本一管理费用一销售费用一

　　投资利息一销售税费一开发利润

　　相对应的成本法公式为：

　　开发完成后的熟地价值=生地价值+生地取得税费+

　　由生地开发成熟地的成本+管理费用+

　　销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

　　(二)求毛地价值的公式

　　1.适用于在毛地上进行房屋建设的公式

　　毛地价值=开发完成后的价值一毛地取得税费一

　　由毛地建成房屋的成本一管理费用一销售费用一

　　投资利息一销售税费一开发利润

　　相对应的成本法公式为：

　　开发完成后的价值一毛地价值+毛地取得税费+由毛地建成房屋的成本+ 管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

　　2.适用于将毛地开发成熟地的公式

　　毛地价值=开发完成后的熟地价值一毛地取得税费一

　　由毛地开发成熟地的成本一管理费用一销售费用一

　　投资利息一销售税费一开发利润

　　相对应的成本法公式为：

　　开发完成后的熟地价值=毛地价值+毛地取得税费+

　　由毛地开发成熟地的成本+管理费用+

　　销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

　　按未来开发完成后的房地产经营方式细化的公式：针对本知识点提问? 未来开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用市场法评估;适宜出租或营业的，其价值适用收益法评估。据此，将假设开发法最基本的公式细化如下：

　　(一)适用于未来开发完成后的房地产销售的公式

　　(二)适用于未来开发完成后的房地产出租或营业的公式