第十章　房地产税收制度与政策

　　一、单项选择题

　　单项选择题每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。

　　1.李某将其在某建制镇的营业用房以100万元出售，应缴纳城市维护建设税(　)元。(2012年真题)

　　A.500

　　B.2500

　　C.3500

　　D.6000

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是营业税、城市维护建设税及教育费附加。城建税实行的是地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7%、5%、1%三个档次，具体是：纳税人所在地在城市市区的，税率为7%;在县城、建制镇的，税率为5%;不在城市市区、县城、建制镇的，税率为l%。基数是营业税。100×5%(营业税)×5%=2500元。参见教材P220。

　　2.通过划拨方式取得建设用地使用权作为取地单位，在计算土地增值税扣减项目时，应以(　)作为取得建设用地使用权所支付的金额。 (2012年真题)

　　A.使用土地期间投入的基础设施费

　　B.使用土地期间投入的公共配套设施费

　　C.转让建设用地使用权时按规定补交的出让金及有关费用

　　D.取得建设用地使用权时支付的拆迁补偿费用和安置费用

　　【答案】C

　　【解析】本题考查的是扣除项目。土地增值税的扣除项目内容中，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。凡通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的企业和单位，则以转让土地使用权时按规定补交的土地出让金及有关费用，作为取得土地使用权所支付的金额。参见教材P213。

　　3.2012年3月，李某购买一套普通住房，建筑面积为80㎡。单价为5000元/㎡，该住宅属于李某家庭唯一的住房。李某应缴纳契税(　)元。 (2012年真题)

　　A.4000

　　B.6000

　　C.12000

　　D.16000

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的个人购买销售住房的优惠政策。自2010年10月1日起，对个人购买普通住房且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90㎡及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1% 税率征收契税。李某应缴纳契税= 5000元/㎡×80㎡×1%=4000元。参见教材P227。

　　4.王某已有一套住房，2006年又接受赠与一套价值100万元的住房，并缴纳契税、公证费、手续费等相关税费5万元。2012年7月1日，王某将该住房以125万元转让，应缴纳个人所得税(　)万元。

　　(2012年真题)

　　A.0　　　　B.4

　　C.24　 　　D.25

　　【答案】C

　　【解析】本题考查的是个人所得税。受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。应缴纳个人所得税=(125-5)万元×20% =24万元。参见教材P225。

　　5.2009年4月，王某将其住宅出租，月租金收入为2000元，其当月应缴纳的房产税为(　)元。

　　(2009年真题)

　　A.80　 　B.160

　　C.200　　D.240

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是住房优惠税收优惠政策。个人出租住房取得收入，按4%税率征收房产税。2000×4%=80元。参见教材P228。

　　6.土地增值税实行超额累进税率，增值额超过扣除金额100%、未超过200%的部分，税率为(　)。

　　(2009年真题)

　　A.30%

　　B.40%

　　C.50%

　　D.60%

　　【答案】C

　　【解析】本题考查的是税率和应纳税额的计算。土地增值税实行四级超额累进税率：①增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%;②增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%;③增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%;④增值额超过扣除项目金额200%以上部分，税率为60%。

　　每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例均包括本比例数。参见教材P212。

　　7.耕地占用税实行(　)。(2009年真题)

　　A.比例税率

　　B.累进税率

　　C.比例税率和定额税率

　　D.定额税率

　　【答案】D

　　【解析】本题考查的是适用税额。耕地占用税实行定额税率，具体分4个档次：①以县为单位(下同)，人均耕地在1亩以下(含1亩)的地区，10元～50元/㎡;②人均耕地在1亩～2亩(含2亩)的地区，8元～40元/㎡;③人均耕地在2亩～3亩(含3亩)的地区，6元～30元/㎡;④人均耕地在3亩以上的地区，5元～25元/㎡。参见教材P210。

　　8.某企业自用的地下商业用房，应税房屋原值为200万元，则应纳房产税的最低税额为(　)万元。

　　A.1.44

　　B.1.68

　　C.1.92

　　D.2.16

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是具备房屋功能的地下建筑的房产税政策。自用的地下建筑，工业用途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值;商业和其他用途房产，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值。本题为企业自用的地下商业用房，则最低额应税房产原值为房屋原价的70%。

　　应纳房产税税额=应税房产原值×[1-30%]×1.2%=200×70%×1.2%=1.68。参见教材P207。

　　9.某房地产开发商转让一块以出让方式取得的土地使用权，转让收入为2900万元，土地增值税规定的扣除项目金额为1800万元，土地增值税应纳税额为(　)万元。(2008年真题)

　　A.330

　　B.350

　　C.440

　　D.870

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是税率和应纳税额的计算。①土地增值额=2900万元-1800万元=1100万元。②适用公式：土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，应纳税额：土地增值额×40%-扣除项目×5%=1100×40%-1800×5%=350万元。参见教材P212。

　　10.县城的城镇土地使用税的年幅度税额为每平方米(　)元。(2008年真题)

　　A.0.4～8

　　B.0.4～12

　　C.0.6～12

　　D.0.9～18

　　【答案】C

　　【解析】本题考查的是适用税额和应纳税额的计算。城镇土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。每平方米的年幅度税额按城市大小分4个档次：①大城市1.5～30元;②中等城市1.2～24元;③小城市0.9～18元;④县城、建制镇、工矿区0.6～12元。

　　考虑到一些地区经济较为落后，需要适当降低税额以及一些经济发达地区需要适当提高税额的情况，但降低额不得超过最低税额的30%;经济发达地区可以适当提高适用税额标准，但必须报经财政部批准。参见教材P208。

　　11.对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在(　)以上的，应进行土地增值税的清算。(2007年真题)

　　A.55%

　　B.65%

　　C.75%

　　D.85%

　　【答案】D

　　【解析】本题考查的是《关于土地增值税若干问题的通知》的有关规定。《关于土地增值税若干问题的通知》规定，对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算。参见教材P215。

　　12.城镇土地使用税采用分类分级的(　)税率。(2006年真题)

　　A.比例

　　B.超额累进

　　C.全额累进

　　D.幅度定额

　　【答案】D

　　【解析】本题考查的是适用税额和应纳税额的计算。城镇土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。参见教材P208。

　　13.纳税人建造普通标准住宅出售。增值额未超过扣除项目金额之和(　)的，免征土地增值税。(2006年真题)

　　A.10%

　　B.20%

　　C.30%

　　D.40%

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是减税、免税。下列情况免征土地增值税：①纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额20%的;②因国家建设需要而被政府征用的房地产。参见教材P214。

　　14.将税种分为流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税，是依据(　)不同来划分的。

　　A.课税主体　 B.课税对象　 C.税基 　D.税率

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是税收制度和构成要素。课税对象是确定征税范围的主要界限，也是区别不同税种的主要标志。根据课税对象性质的不同，全部税种可分为五大类：流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税。参见教材P203。

　　15.房产税是以(　)为课税对象，向产权所有人征收的一种税。

　　A.土地使用权　　 B.房产人

　　C.房产　　　　　 D.纳税人

　　【答案】C

　　【解析】本题考查的是房产税。房产税是以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税。土地使用权、房产人、纳税人不是房产税的课税对象。参见教材P205。

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