契税

　　契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。

　　一、纳税人

　　在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。

　　(1)转移土地、房屋权属是指下列行为：

　　1)国有土地使用权出让;

　　2)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换;

　　3)房屋买卖;

　　4)房屋赠与;

　　5)房屋交换。

　　(2)下列方式视同为转移土地、房屋权属，予以征税：

　　1)以土地、房屋权属作价投资、入股;

　　2)以土地、房屋权属抵债;

　　3)以获奖方式承受土地、房屋权属;

　　4)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。

　　【2017年真题】下列房地产行为中，应当缴纳契税的有(　)。

　　A.房屋赠与

　　B.房屋作价入股

　　C.房屋交换

　　D.房屋抵押

　　E.房屋租赁

　　『正确答案』ABC

　　『答案解析』本题考查的是纳税人。《契税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。

　　(1)转移土地、房屋权属是指下列行为：

　　1)国有土地使用权出让;

　　2)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换;

　　3)房屋买卖;

　　4)房屋赠与;

　　5)房屋交换。

　　(2)下列方式视同为转移土地、房屋权属，予以征税：

　　1)以土地、房屋权属作价投资、入股;

　　2)以土地、房屋权属抵债;

　　3)以获奖方式承受土地、房屋权属;

　　4)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。参见教材P246。

　　【2015年真题】华某受让一套面积150m2的二手住房，需缴纳的税是(　)。

　　A.契税

　　B.个人所得税

　　C.房产税

　　D.土地增值税

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是契税-纳税人、课税对象、计税依据。契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。参见教材P246。

　　【例题】下列行为中，应当缴纳契税的有(　)。

　　A.房屋赠与

　　B.房屋继承

　　C.以土地、房屋权属抵债

　　D.以土地、房屋权属投资、入股

　　E.房地产抵押

　　『正确答案』ACD

　　『答案解析』本题考查的是契税-纳税人、课税对象、计税依据。房屋赠与;以土地、房屋权属抵债;以土地、房屋权属投资、入股等需要交纳契税。选项B，法定继承人继承土地、房屋权属，不征收契税;选项E，房地产抵押不缴纳契税。参见教材P246。

　　二、课税对象

　　契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。

　　三、计税依据

　　国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格;

　　土地使用权赠与、房屋赠与，由征税机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定;

　　土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。

　　为了避免发生隐价、瞒价等逃税行为，征收机关可以直接或委托房地产估价机构对房屋价值进行评估，以评估价格作为计税依据。

　　在房地产交易契约中，无论是否划分房产的价格和土地的价格，都以房地产交易契约价格总额为计税依据。

　　【例题】房屋交换时，以所交换房屋的评估价格作为契税的计征依据。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是契税-纳税人、课税对象、计税依据。契税的计税中，土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。参见教材P246。

　　【例题】下列关于税收的表述中，正确的是(　)。

　　A.房产税的课税对象是房产

　　B.房地产转让，必须按照交易合同上载明的价格征收契税

　　C.农村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用税

　　D.城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土地使用税的计税依据

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是契税-纳税人、课税对象、计税依据。征收契税，一般以契约载明的买价、现值价格作为计税依据。为避免发生隐价、瞒价等逃税行为，征收机关认为有必要时，也可以直接或委托房地产估价机构对房屋价值进行评估，以评估价格作为计税依据。农村居民占用耕地新建住宅，按规定税额减半征收。城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土地使用税的课税对象。参见教材P246。

　　四、税率

　　契税的税率为3%～5%，各地适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府按照本地区的实际情况，在规定的幅度内确定，并报财政部和国家税务总局备案。

　　【例题】国家规定的契税税率是(　)。

　　A.1%～3%

　　B.1%～6%

　　C.3%～5%

　　D.4%～6%

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是契税-税率、纳税环节和纳税期限。契税的税率为3%～5%。各地具体适用税率，由省级人民政府在规定的幅度内根据本地的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。参见教材P246。

　　五、纳税环节和纳税期限

　　契税的纳税环节是在纳税义务发生以后，办理契证或房屋产权证之前。

　　按照《契税暂行条例》，由承受人自转移合同签订之日起10日内后办理纳税申报手续，并在征收机关核定的期限内缴纳税款。

　　六、减税、免税

　　有下列行为之一的，减征、免征契税：

　　(1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征;

　　(2)城镇职工，按规定第一次购买公有住房的，免征;

　　(3)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征;

　　(4)土地、房屋被县级以上人民政府征收，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征;

　　(5)纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征;

　　(6)依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。

　　【2015年真题】下列购买房地产的行为，不属于免征契税的是(　)。

　　A.省农科所购买办公楼

　　B.市气象局购买观测站办公楼

　　C.县妇幼保健站购买门诊楼

　　D.高校校办企业购买经营用房

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是契税-减税、免税。有下列行为之一的，减征、免征契税：

　　(1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征;

　　(2)城镇职工，按规定第一次购买公有住房的，免征;

　　(3)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征;

　　(4)土地、房屋被县级以上人民政府征收，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征;

　　(5)纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征;

　　(6)依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。参见教材P247。

　　【2013年真题】下列取得房地产的行为中，属于免征契税的是(　)。

　　A.接受遗赠房地产

　　B.购买经济适用住房

　　C.城镇职工第一次购买公有住房

　　D.购买90㎡以下且属于该家庭唯一住房

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是契税-减税、免税。有下列行为之一的，减征、免征契税：

　　(1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征;

　　(2)城镇职工，按规定第一次购买公有住房的，免征;

　　(3)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征;

　　(4)土地、房屋被县级以上人民政府征收，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征;

　　(5)纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征;

　　(6)依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。参见教材P247。

　　【例题】2017年3月，李某购买一套普通住房，建筑面积为80㎡。单价为5000元/㎡，该住宅属于李某家庭唯一的住房。李某应缴纳契税(　)元。

　　A.4000

　　B.6000

　　C.12000

　　D.16000

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是有关房地产税收的优惠政策。自2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。李某应缴纳契税=5000×80×1%=4000元。参见教材P260。

　　七、其他有关具体规定

　　1.对于《继承法》规定的法定继承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，继承土地、房屋权属，不征收契税。

　　非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。

　　【例题】按照陈某的遗嘱，其拥有的多处房屋分别由下列承受人承受，其中，应缴纳契税的有(　)。

　　A.陈某的儿子

　　B.陈某的经纪人

　　C.陈某的继母

　　D.陈某的女儿

　　E.护理陈某多年的保姆

　　『正确答案』BE

　　『答案解析』本题考查的是契税-其他有关具体规定。对于《继承法》规定的法定继承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，继承土地、房屋权属，不征收契税。非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。参见教材P247。

　　2.在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。

　　3.市、县级人民政府征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税;购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。

　　居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税;缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。

　　4.企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。自然人与其个人独资企业、一人有限责任公司之间土地、房屋权属的无偿划转属于同一投资主体内部土地、房屋权属的无偿划转，可比照上述规定不征收契税。

　　【例题】居民因房屋征收重新购置的住房，购房成交价与征收补偿款等额部分免征契税。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是契税-其他有关具体规定。居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税;购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。参见教材P247～248。

　　【2013年真题】企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间划转房屋权属的，不征收契税。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是契税-其他有关具体规定。企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。自然人与其个人独资企业、一人有限责任公司之间土地、房屋权属的无偿划转属于同一投资主体内部土地、房屋权属的无偿划转，可比照上述规定不征收契税。参见教材P247～248。

　　【2014年真题】下列取得房屋的行为中，属于应缴纳契税的是(　)。

　　A.子女继承取得房屋

　　B.以获奖方式取得房屋

　　C.接受赠与境外别墅

　　D.住房所有权更正为夫妻共有

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是契税-其他有关具体规定。对于法定继承和婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。参见教材P247～248。

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