房地产经纪机构和人员管理

　　一、房地产经纪机构管理

　　房地产经纪机构是指依法设立，从事房地产经纪活动的中介服务机构。

　　房地产经纪机构可以设立分支机构。

　　(一)房地产经纪机构备案

　　房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门备案。

　　房地产经纪机构及其分支机构变更或者终止的，应当自变更或者终止之日起30日内，办理备案变更或者注销手续。

　　(二)房地产经纪活动管理

　　房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取。

　　分支机构应以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务。

　　房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。

　　(三)房地产经纪合同要求

　　房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的，应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同。

　　房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应另行签订合同。

　　服务合同应当加盖经纪机构印章，并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。

　　房地产经纪服务实行明码标价制度;

　　不得收取任何未予标明的费用;

　　不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈;

　　一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价。

　　房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。

　　两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的，只能按照一宗业务收取佣金，不得向委托人增加收费。

　　(四)房地产经纪机构和经纪人员禁止行为

　　1.捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格;

　　2.对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价;

　　3.以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易;

　　4.泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益;

　　5.为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利;

　　6.改变房屋内部结构分割出租;

　　7.侵占、挪用房地产交易资金;

　　8.承购、承租自己提供经纪服务的房屋;

　　9.为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务;

　　10.法律、法规禁止的其他行为。

　　二、房地产经纪专业人员管理

　　房地产经纪人员职业资格考试分为房地产经纪人资格考试和房地产经纪人协理资格考试。

　　国家设立水平评价类房地产经纪专业人员职业资格制度，房地产经纪专业人员职业资格分为房地产经纪人协理、房地产经纪人和高级房地产经纪人3个级别。房地产经纪人协理和房地产经纪人职业资格实行统一考试的评价方式。

　　【2017年真题】各级别房地产经纪人资格证书实行登记服务制度，具体工作由(　)负责。

　　A.住房和城乡建设部

　　B.人力资源和社会保障部

　　C.各省级房地产行政主管部门

　　D.中国房地产估价师与房地产经纪人学会

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产经纪专业人员管理。中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责登记服务的具体工作，定期向社会公布房地产经纪人员资格证书的登记情况，建立持证人员的诚信档案，为用人单位提供信息查询服务。参见教材P203。

　　三、房地产经纪人员技术能力与职责要求

　　凡从事房地产经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员职业资格并经登记后执业。

　　1.房地产经纪人享有的权利

　　(1)依法发起设立房地产经纪机构;

　　(2)加入房地产经纪机构，承担房地产经纪机构关键岗位职责;

　　(3)指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务;

　　(4)经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要文件;

　　(5)要求委托人提供与交易有关的资料;

　　(6)有权拒绝执行委托人发出的违法指令;

　　(7)执行房地产经纪业务并获得合理佣金。

　　2.房地产经纪人协理享有的权利

　　(1)加入房地产经纪机构;

　　(2)协助房地产经纪人处理经纪有关事务并获得合理的报酬。

　　3.房地产经纪人、房地产经纪人协理应当履行的义务

　　(1)遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德规范;

　　(2)不得同时受聘于两个或者两个以上房地产经纪机构执行业务;

　　(3)接受职业继续教育，不断提高业务水平;

　　(4)向委托人披露相关信息，充分保障委托人的权益，完成委托业务;

　　(5)为委托人保守商业秘密。

　　【例题】房地产经纪人协理享有的权利有(　)。

　　A.经所在房地产经纪机构授权订立房地产经纪合同

　　B.协助房地产经纪人处理相应的经纪事务并获得合理报酬

　　C.有权加入房地产经纪机构

　　D.同时受聘于两个房地产经纪机构并执行业务

　　E.为委托人评估出售房屋的价格

　　『正确答案』BC

　　『答案解析』本题考查的是房地产经纪人员技术能力与职责要求。房地产经纪人协理享有以下权利：(1)加入房地产经纪机构;(2)协助房地产经纪人处理经纪有关事务并获得合理的报酬。参见教材P204。

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