房地产估价机构管理

　　一、房地产估价机构的概念及组织形式

　　(一)房地产估价机构概念

　　房地产估价机构，是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构。

　　(二)房地产估价机构组织形式

　　可以采取合伙制，也可以采取公司制。

　　合伙形式的评估机构，应当有两名以上评估师;其合伙人三分之二以上应当是具有三年以上从业经历且最近三年内未受停止从业处罚的评估师。

　　采取公司形式的评估机构，应当有八名以上评估师和两名以上股东，其中三分之二以上股东应当是具有三年以上从业经历且最近三年内未受停止从业处罚的评估师。

　　评估机构的合伙人或者股东为两名的，两名合伙人或者股东都应当是具有三年以上从业经历且最近三年内未受停止从业处罚的评估师。

　　二、房地产估价机构设立和备案

　　设立评估机构，应当向工商行政管理部门申请办理登记。评估机构应当自领取营业执照之日起三十日内向有关评估行政管理部门备案。评估行政主管部门应当及时将备案情况向社会公示。

　　2016年12月1日起，设立房地产评估机构实行备案管理制度，不再实行资质核准。

　　从事房地产估价的机构应当自领取营业执照后三十日内向所在地省级住房城乡建设(房地产)主管部门备案。

　　三、房地产估价机构等级

　　(一)房地产估价机构分级

　　房地产估价机构等级分为一、二、三级。新设立房地产估价机构等级核定为三级，设1年的暂定期。

　　【2011年真题】房地产估价机构等级分为一、二、三、四级。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价机构等级。房地产估价机构等级分为一、二、三级。新设立房地产估价机构等级核定为三级资质，设一年的暂定期。参见教材P181。

　　(二)房地产估价机构等级标准

　　1.一级房地产估价机构标准

　　(1)机构名称有房地产估价或者房地产评估字样;

　　(2)从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构3年以上;

　　(3)有15名以上专职注册房地产估价师;

　　(4)在申请核定等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积50万m2以上或者土地面积25万m2以上。

　　(5)法定代表人或执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;

　　(6)有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;

　　(7)有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%;

　　(8)有固定的经营服务场所;

　　(9)估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全;

　　(10)随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求;

　　(11)在申请核定等级之日前3年内无《房地产估价机构管理办法》第三十三条禁止的行为。

　　《房地产估价机构管理办法》第三十三条 房地产估价机构不得有下列行为：

　　(一)涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让资质证书;

　　(二)超越等级业务范围承接房地产估价业务;

　　(三)以迎合高估或者低估要求、给予回扣、恶意压低收费等方式进行不正当竞争;

　　(四)违反房地产估价规范和标准;

　　(五)出具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告;

　　(六)擅自设立分支机构;

　　(七)未经委托人书面同意，擅自转让受托的估价业务;

　　(八)法律、法规禁止的其他行为。

　　2.二级房地产估价机构标准：

　　(1)机构名称有房地产估价或者房地产评估字样;

　　(2)取得三级房地产估价机构资质后从事房地产估价活动连续4年以上;

　　(3)有8名以上专职注册房地产估价师;

　　(4)在申请核定等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积30万m2以上或者土地面积15万m2以上。

　　(5)法定代表人或执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;

　　(6)有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;

　　(7)有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%;

　　(8)有固定的经营服务场所;

　　(9)估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全;

　　(10)随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求;

　　(11)在申请核定等级之日前3年内无《房地产估价机构管理办法》第三十三条禁止的行为。

　　3.三级房地产估价机构标准

　　(1)机构名称有房地产估价或者房地产评估字样;

　　(2)有3名以上专职注册房地产估价师;

　　(3)在暂定期内完成估价标的物建筑面积8万m2以上或者土地面积3万m2以上。

　　(4)法定代表人或执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;

　　(5)有限责任公司的股东中有2名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;

　　(6)有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%;

　　(7)有固定的经营服务场所;

　　(8)估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全;

　　(9)随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求;

　　(10)在申请核定等级之日前3年内无《房地产估价机构管理办法》第三十三条禁止的行为。

　　各等级相应标准

　　一级二级三级

　　时间要求从事估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质3年以上取得三级资质后从事估价活动连续4年以上无要求

　　注册估价师人数要求15名以上专职注册估价师8名以上3名以上

　　业绩要求申请资质前3年平均每年完成估价标的物建筑面积50万m2以上或者土地面积25万m2以上申请资质前3年平均每年完成估价标的物建筑面积30万m2以上或者土地面积15万m2以上在暂定期内完成估价标的物建筑面积8万m2以上或者土地面积3万m2以上

　　【2017年真题】评估机构的合伙人或者股东为两名的，两名合伙人或者股东都应当是具有三年以上从业经历且最近三年未受到停业处罚的评估师。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价机构的概念及组织形式。评估机构的合伙人或者股东为两名的，两名合伙人或者股东都应当是具有三年以上从业经历且最近三年内未受停止从业处罚的评估师。参见教材P180。

　　【2016年真题】合伙制房地产估价机构中，专职注册房地产估价师的出资额合计应不低于(　)。

　　A.50%

　　B.60%

　　C.70%

　　D.80%

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价机构等级。有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%。参考教材P181。

　　【2013年真题】房地产估价有限责任公司中专职注册房地产估价师的股份合计应不低于(　)。

　　A.50%

　　B.60%

　　C.70%

　　D.80%

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价机构等级。有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%。参考教材P181。

　　【2015年真题】一级资质的房地产估价机构至少应有12名以上的专职注册房地产估价师。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价机构等级。一级资质的房地产估价机构，要求有15名以上专职注册房地产估价师。参考教材P181。

　　【2012年真题】三级资质的房地产估价机构申请晋升二级资质，应从事房地产估价活动连续(　)年以上。

　　A.2

　　B.3

　　C.4

　　D.6

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价机构等级。申请二级资质，要求取得三级资质后从事估价活动连续4年以上。参考教材P182。

　　四、房地产估价机构监管

　　《资产评估法》规定：自然人、法人或者非法人组织需要确定评估对象价值的，可以自愿委托评估机构评估。涉及国有资产或者公共利益等事项，法律、行政法规规定需要评估的(即法定评估)，应当依法委托评估机构评估。

　　(一)房地产估价机构业务范围

　　房地产估价活动，包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估，以及因转让、抵押、房屋征收补偿、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。

　　各资质房地产估价机构范围：

　　●一级房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。

　　●二级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。

　　●三级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。

　　●暂定期内的三级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。

　　【2016真题】从事公司上市房地产估价业务的房地产估价机构应当具备(　)资质。

　　A.一级

　　B.二级

　　C.三级

　　D.暂定三级

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价机构监管。一级房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。参见教材P183。

　　【2015真题】二级资质的房地产估价机构不得从事以(　)为估价目的的房地产评估。

　　A.企业清算

　　B.房地产课税

　　C.公司上市

　　D.房地产抵押

　　E.房屋征收补偿

　　『正确答案』AC

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价机构监管。二级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。参见教材P183。

　　【2011真题】下列房地产估价业务中，二级资质房地产估价机构可以从事的业务有(　)。

　　A.司法鉴定

　　B.公司上市

　　C.房屋征收

　　D.企业清算

　　E.在建工程抵押

　　『正确答案』ACE

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价机构监管。二级资质的不可以从事公司上市、企业清算两类业务。参见教材P183。

　　【2012综合题】2012年6月1日，某市政府根据城市规划进行旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上15万㎡的房屋，其中有3万㎡的房屋未登记，包括1.20万㎡的违法建筑。依法选定甲房地产估价机构负责房屋征收评估工作。

　　甲房地产估价机构等级可以为(　)。

　　A.一级

　　B.二级

　　C.三级

　　D.暂定三级

　　『正确答案』ABC

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价机构监管。暂定期内的三级资质可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产评估业务。暂定三级不可以从事征收评估。参见教材P183。

　　【2013真题】三级资质的房地产估价机构不得从事(　)等评估。

　　A.企业清算

　　B.房地产课税

　　C.房地产抵押

　　D.房地产司法鉴定

　　E.房屋征收补偿

　　『正确答案』AD

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价机构监管。三级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。参见教材P183。

　　(二)房地产估价机构分支机构监管

　　一级资质房地产估价机构可以设立分支机构。二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。

　　各等级的房地产估价机构不得设立类似分支机构性质的“办事处”、“联络点(站)”等机构。

　　一级资质房地产估价机构设立分支机构应当符合下列条件：

　　(1)名称采用“房地产估价机构名称+分支机构所在地行政区划名+分公司(分所)”的形式;

　　(2)分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上并无不良执业记录的专职注册房地产估价师;

　　(3)在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师;

　　(4)固定的经营服务场所;

　　(5)估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全。

　　注册于分支机构的专职注册房地产估价师，不计入设立分支机构的房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数。

　　设立分支机构，应当自领取分支机构营业执照之日起30日内，到分支机构工商注册所在地的省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门备案。

　　【例题】房地产估价机构设立分支机构的条件包括(　)

　　A.房地产估价机构具有一、二级资质

　　B.分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师

　　C.在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师

　　D.有固定的经营服务场所

　　E.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全

　　『正确答案』CDE

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价机构监管。一级资质房地产估价机构可以设立分支机构。二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上并无不良执业记录的专职注册房地产估价师。参见教材P183。

　　【2012年真题】设立分支机构的房地产估价机构应具有(　)房地产估价资质。

　　A.一级

　　B.二级

　　C.二级以上

　　D.三级

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价机构监管。只有一级房地产估价机构可以设立分支机构。参见教材P183。

　　【2013年真题】只有一级资质的房地产估价机构可以设立分支机构。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价机构监管。一级房地产估价机构可以设立分支机构。二、三级房地产估价机构不得设立分支机构。参见教材P183。

　　【2014年真题】房地产估价机构设立分支机构，在分支机构所在地应有2名以上注册房地产估价师。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价机构监管。房地产估价机构设立分支机构，在分支机构所在地应有3名以上专职注册房地产估价师。参见教材P183。

　　【例题】在核准房地产估价机构资质时，房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数包括下设分支机构的注册房地产估价师。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价机构监管。注册于分支机构的专职注册房地产估价师，不计入设立分支机构的房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数。参见教材P183。

　　(三)房地产估价机构合并、分设

　　房地产估价机构合并，合并后存续或者新设立的房地产估价机构可以承继合并前各方中较高的等级，但应当符合相应的等级条件。

　　房地产估价机构分立的，只能由分立后的一方房地产估价机构承继原等级，但应当符合原房地产估价机构等级条件。

　　承继原房地产估价机构资质的一方由各方协商确定，其他各方按照新设立的中介服务机构申请房地产估价机构等级。

　　【2012年真题】房地产估价机构分立的，分立后的各方都可以保持原房地产估价机构的等级。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价机构监管。房地产估价机构分立的，只能由分立后的一方承继原来的等级，但应符合原等级条件，其他各方按照新设立的机构申请资质。参见教材P184。

　　(四)开展评估活动的基本要求

　　委托人有权自主依法选择评估机构进行评估，委托开展法定评估业务，应当依法选择评估机构。

　　对受理的评估业务，评估机构应当指定至少两名评估专业人员承办，除依据评估执业准则只能选择一种评估方法的外，应当选择两种以上评估方法。

　　评估报告应当由至少两名承办该项业务的评估专业人员签名并加盖评估机构印章。

　　评估机构开展法定评估业务，应当指定至少两名相应专业类别的评估师承办，评估报告应当由至少两名承办该项业务的评估师签名并加盖评估机构印章。

　　委托人或者评估报告使用人违反规定使用评估报告的，评估机构和评估专业人员不承担责任。

　　(五)房地产估价机构业务监管

　　1.业务承揽

　　房地产估价机构及执行房地产估价业务的估价人员与委托人或者估价业务相对人有利害关系的，应当回避。

　　房地产估价业务由房地产估价机构统一接受委托，统一收取费用。分支机构应当以设立该分支机构的房地产估价机构名义承揽估价业务。

　　承揽房地产估价业务时，房地产估价机构应当与委托人签订书面估价委托合同。

　　房地产估价师不得以个人名义承揽估价业务。

　　委托人要求出具虚假估价报告或者有其他非法干预估价结果情形的，房地产估价机构有权解除合同。

　　房地产估价机构根据业务需要建立职业风险基金，或者自愿办理职业责任保险，完善风险防范机制。

　　2.异地执业

　　房地估价机构在其工商注册所在地行政区域外从事房地产估价业务的，完成估价业务后，房地产估价机构应向业务发生地县级以上地方政府住房城乡建设主管部门留存房地产估价报告备查。

　　3.业务转让

　　经委托人书面同意，房地产估价机构可以与其他房地产估价机构合作完成估价业务，以合作双方的名义共同出具估价报告。

　　【例题】甲房地产估价机构与乙房地产估价机构合作完成估价业务，并以合作双方的名义共同出具估价报告的前提是(　)。

　　A.经市(县)人民政府批准

　　B.经委托人书面同意

　　C.经房地产行政主管部门批准

　　D.经省(自治区、直辖市)人民政府批准

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价机构监管。《房地产估价机构管理办法》第二十九条第二款规定，经委托人书面同意，房地产估价机构可以与其他房地产估价机构合作完成估价业务，以合作双方的名义共同出具估价报告。参见教材P185。

　　【2013年真题】房地产估价机构合作完成估价业务的，应以合作双方的名义共同出具估价报告。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价机构监管。经委托人书面同意，房地产估价机构可以与其他房地产估价机构合作完成估价业务，以合作双方的名义共同出具估价报告。参见教材P185。

　　4.估价所需资料获取

　　委托人及相关当事人应当协助房地产估价机构进行实地查勘，如实提供估价所必需的资料，并对其所提供资料的真实性负责。

　　因估价需要，房地产估价机构和注册估价师可以向房地产行政主管部门查询房地产交易、登记信息。

　　5.报告出具

　　房地产估价报告由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少2名专职注册房地产估价师签字。

　　分支机构以设立该分支机构的房地产估价机构的名义出具估价报告，有至少2名专职注册房地产估价师签字并加盖该房地产估价机构公章。

　　6.估价档案保管

　　根据《资产评估法》，估价档案的保存期限不得少于十五年，属于法定评估业务的，保存期限不得少于三十年。

　　《房地产估价机构管理办法》还规定，房地产估价报告的保管期限届满而估价服务的行为尚未结束的，应当保管到估价服务的行为结束为止。

　　房地产估价机构破产、解散时，其房地产估价报告及相关资料应当移交当地建设(房地产)行政主管部门或其指定的机构。

　　【2017年真题】房地产估价分支机构出具房地产估价报告，只需加盖该分支机构公章。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价机构监管。分支机构以设立该分支机构的房地产估价机构的名义出具估价报告，有至少2名专职注册房地产估价师签字并加盖该房地产估价机构公章。参见教材P186。

　　【2011年真题】房地产估价报告及相关资料的保管期限自估价报告出具之日起不得少于(　)年。

　　A.5

　　B.8

　　C.10

　　D.15

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价机构监管。根据《资产评估法》，估价档案的保存期限不得少于十五年，属于法定评估业务的，保存期限不得少于三十年。参见教材P186。

　　五、房地产估价机构的禁止行为和法律责任

　　(一)房地产估价机构的禁止行为

　　1.利用开展业务之便，谋取不正当利益;

　　2.允许其他机构以本机构名义开展业务，或者冒用其他机构名义开展业务;

　　3.以恶性压价、支付回扣、虚假宣传，或者贬损、诋毁其他评估机构等不正当手段招揽业务;

　　4.受理与自身有利害关系的业务;

　　5.分别接受利益冲突双方的委托，对同一评估对象进行评估;

　　6.出具虚假评估报告或者有重大遗漏的评估报告;

　　7.聘用或者指定不符合资产评估法规定的人员从事评估业务;

　　8.违反法律、行政法规的其他行为。

　　(二)房地产估价机构的法律责任

　　房地产估价机构违法：警告，可以责令停业一个月以上六个月以下;有违法所得的，没收违法所得，并处违法所得一倍以上五倍以下罚款;情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　房地产估价机构、房地产估价师在一年内累计三次因违反资产评估法规定受到责令停业、责令停止从业以外处罚的，可以责令其停业或者停止从业一年以上五年以下。

　　房地产估价师违反《资产评估法》规定，给委托人或者其他相关当事人造成损失的，由其所在的房地产估价机构依法承担赔偿责任。房地产估价机构履行赔偿责任后，可以向有故意或者重大过失行为的房地产估价师追偿。

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