房屋租赁管理

　　一、房屋租赁的概念

　　房屋租赁——是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

　　二、商品房屋租赁的条件

　　出租商品住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。

　　厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

　　有下列情形之一的房屋不得出租：

　　(1)属于违法建筑的;

　　(2)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;

　　(3)违反规定改变房屋使用性质的;

　　(4)法律、法规规定禁止出租的其他情形。

　　【2014年真题】成套住宅中，不能出租供人员居住的部分有(　)。

　　A.客厅

　　B.卧室

　　C.厨房

　　D.卫生间

　　E.封闭阳台

　　『正确答案』CDE

　　『答案解析』本题考查的是商品房屋租赁的条件。厨房、卫生间、阳台和地下储藏间不得出租给人员居住。参见教材P135。

　　三、商品房屋租赁合同

　　(一)商品房屋租赁合同的概念

　　商品房屋租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系的协议。

　　(二)商品房屋租赁合同的主要内容

　　(1)房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所;

　　(2)房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况;

　　(3)租金和押金数额、支付方式。房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。

　　(4)租赁用途和房屋使用要求。

　　(5)房屋和室内设施的安全性能。

　　(6)租赁期限。租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效 。

　　租赁期满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。

　　(7)房屋维修责任;

　　(8)物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳;

　　(9)争议解决办法和违约责任;

　　(10)其他约定。

　　上述条款中，租赁期限、租赁用途、租金及交付方式、房屋的修缮责任 是《城市房地产管理法》规定的必备条款 。

　　【2016年真题】房屋租赁合同约定的租赁期限依法不得超过(　)年。

　　A.5

　　B.10

　　C.15

　　D.20

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是商品房屋租赁合同。《合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。参见教材P136。

　　【2015年真题】《商品房屋租赁管理办法》规定，房屋租赁合同期内，出租人不得(　)。

　　A.转让该房屋

　　B.单方面提高租金水平

　　C.抵押该房屋

　　D.与承租人协议变更合同

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是商品房屋租赁合同。《商品房屋租赁管理办法》中规定，房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。参见教材P136。

　　【例题】房屋租赁合同期限不得超过20年，所以租期满20年的承租户无权继续承租。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是商品房屋租赁合同。《合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。参见教材P136。

　　(三)商品房屋租赁关系保护

　　商品房屋租赁期间，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋 的，原房屋租赁合同继续有效 。

　　承租人在房屋租赁期间内死亡 的，与其生前共同居住的人 可以按照原租赁合同租赁该房屋。

　　房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权 。

　　【2015年真题】商品房屋租赁期间内，不影响房屋租赁合同继续有效的情形是(　)。

　　A.房屋抵押

　　B.房屋继承

　　C.变更房屋用途

　　D.房屋买卖

　　E.经出租人同意转租房屋

　　『正确答案』ABDE

　　『答案解析』本题考查的是商品房屋租赁合同。商品房屋租赁期间，原租赁关系不受抵押权的影响;因赠予、析产、继承、买卖转让或经出租人同意转租房屋的，原房屋租赁合同继续有效。参见教材P137。

　　【2015年真题】承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同继续租赁该房屋。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是商品房屋租赁合同。承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。参见教材P137。

　　【2012年真题】房屋租赁期内，房屋所有权人转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是商品房屋租赁合同。买卖不破租赁。房屋租赁期内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。参见教材P137。

　　四、商品房屋租赁登记备案

　　房屋租赁合同订立后三十日 内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案。

　　五、商品房屋转租

　　承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意 。在房屋出租人同意的条件下，房屋承租人可以将承租房屋的部分或全部转租 给他人。

　　房屋转租，应当订立转租合同 ，必须按照有关部门规定办理登记备案手续。

　　转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期 ，但出租人与转租双方协商一致的除外。

　　转租合同生效后，转租人享有并承担新的合同规定 的出租人的权利与义务，并且应当履行原租赁合同 规定的承租人的义务，但双方协商一致的除外。

　　承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同 ，收回房屋并要求承租人赔偿损失。

　　【2015年真题】承租人转租商品房屋的，应至少征得出租人的口头同意。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是商品房屋转租。《商品房屋租赁管理办法》第十一条规定，承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。参见教材P138。

　　【例题】下列关于房屋转租的表述中，正确的有(　)

　　A.需经出租人口头同意，并与次承租人订立转租合同

　　B.需经出租人书面同意

　　C.转租合同的终止日期不能超过原租赁合同的终止日期

　　D.转租合同经租赁登记备案方可生效

　　E.房屋转租合同须由出租人、原承租人和次承租人三方签订

　　『正确答案』BC

　　『答案解析』本题考查的是商品房屋转租。房屋转租，应当订立转租合同。转租合同除符合房屋租赁合同的有关部门规定外，还必须由出租人在合同上签署同意意见，或有原出租人同意转租的书面证明。转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，但出租人与转租双方协商一致的除外。参见教材P138。

　　六、培育和发展住房租赁市场的若干意见

　　建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系

　　(1)培育市场供应主体

　　(2)鼓励住房租赁消费

　　(3)完善公共租赁住房

　　(4)支持租赁住房建设

　　(5)加大政策支持力度

　　(6)加强住房租赁监管

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