国有土地上房屋征收评估

　　一、房屋征收中的评估工作

　　房屋征收中应由房地产估价机构评估、测算的内容主要有：

　　(1)被征收房屋的价值;

　　(2)用于产权调换房屋的价值;

　　(3)被征收房屋类似房地产的市场价格。

　　二、房屋征收评估机构选定及委托

　　1.首先由被征收人在规定时间内协商选定;没有协商或者经协商达不成一致意见的，由房屋征收部门组织被征收人通过少数服从多数决定、随机选定等方式确定，如进行摇号、抽签等。

　　2.房地产估价机构选定后，房屋征收部门作为委托人要在规定时间内向其出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。

　　3.房屋征收评估报告必须由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。

　　三、房屋征收评估原则和要求

　　(一)房屋征收评估原则

　　房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

　　(二)房屋征收评估基本事项

　　1.评估目的。

　　被征收房屋价值评估目的：为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。

　　产权调换房屋价值评估目的：为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值。

　　2.评估时点确定。

　　被征收房屋价值评估时点应当为房屋征收决定公告之日。

　　用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

　　3.评估对象界定。

　　房屋征收部门应做到以下几点：一是在委托书和委托合同中明确评估对象范围。二是提供征收范围内已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;未经登记的，应当按市、县级政府认定、处理结果评估。

　　4.评估价值内涵。被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围内土地使用权的价值。

　　价值内涵具体是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

　　【2017年真题】被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围的土地使用权价值。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围内土地使用权的价值。参见教材P63。

　　【2014年真题】国有土地上房屋征收价值评估不考虑被征收房屋的(　)等因素的影响。

　　A.租赁

　　B.查封

　　C.抵押

　　D.土地使用权

　　E.供求关系

　　『正确答案』ABC

　　『答案解析』本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋的评估价值内涵具体是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。参见教材P63。

　　(三)实地查勘、评估方法和技术协调

　　(1)实地查勘要求：房地产估价机构应当进行实地查勘，房屋征收部门和被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘。

　　房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝签字或者盖章的，应当有房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，并应当在评估报告中说明有关情况。

　　【2014年真题】甲房地产开发公司(以下简称甲公司)拟将正在建设的高档商品房项目作为抵押物，向乙银行贷款1亿元，委托丙房地产估价机构(以下简称丙机构)进行评估。丙机构经调查得知：该项目总建筑面积为15000平方米，其中：已被人民法院预查封1000平方米。经批准可预售的建筑面积为14000平方米，其中：有3000平方米已预售并办理了商品房预告登记。甲公司依法办理该项目抵押登记后，拟将该项目整体转让给丁公司。评估过程中，丙机构应做的工作包括(　)。

　　A.进行实地查勘

　　B.调查了解法定优先受偿权利情况

　　C.要求甲公司提供《国有土地使用证》和《房屋所有权证》

　　D.按照甲公司要求确保抵押物评估价值不低于1亿元

　　『正确答案』AB

　　『答案解析』本题考查的是房屋征收评估原则和要求。房地产估价机构应当对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋外观和内部状况的影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。同时，房地产估价机构需要调查了解法定优先受偿权利情况。参见教材P62。

　　(2)评估方法选用：房屋征收评估应当选用比较法、收益法、成本法、假设开发法等方法中的一种或者多种。

　　被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选比较法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

　　(3)评估结果确定：选用多种方法评估时，应对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。房屋征收评估价格应当以人民币为计价的货币，精确到元。

　　(4)技术协调要求：同一个房屋征收范围内的评估工作，原则上由一家估价机构承担。征收范围较大的，可由两家以上估价机构共同承担，并明确一家房地产估价机构为牵头单位。

　　【2017年真题】被征收房屋是在建工程的，评估应当首选成本法。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。参见教材P63。

　　【2013年真题】同一个房屋征收范围内的房屋征收评估工作，只能由一家房地产估价机构承担。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房屋征收评估原则和要求。同一个房屋征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产估价机构共同承担。参见教材P63。

　　(四)评估结果和报告送达

　　估价机构应当将分户初步评估结果提交房屋征收部门，包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门向被征收人公示。

　　公示期满后，估价机构应向房屋征收部门提供整体评估报告和分户评估报告，报告需要两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。

　　房屋征收部门应向被征收人转交分户评估报告。

　　【2013年真题】房地产估价机构提交的国有土地上房屋征收评估分户初步评估结果应包括(　)。

　　A.房屋评估价值

　　B.评估对象的构成

　　C.装饰装修评估结果

　　D.评估对象基本情况

　　E.停产停业损失评估结果

　　『正确答案』ABD

　　『答案解析』本题考查的是房屋征收评估原则和要求。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。参见教材P64。

　　四、房屋征收评估异议处理和争议调处

　　(一)房屋征收评估异议处理

　　房屋征收当事人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产估价机构书面申请复核评估。该估价机构应当自收到书面复核申请之日起10日内进行复核。

　　(二)房屋征收评估争议调处

　　被征收人或者房屋征收部门对估价机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。(不能直接申请鉴定)

　　评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内进行审核，出具书面鉴定意见。对鉴定意见不服的，可以申请行政复议或行政诉讼。

　　【2015年真题】被征收人对被征收房屋评估价值有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。参见教材P64。

　　【2016年真题】被征收人对房地产估价机构的复核结果有异议的，可以向(　)申请鉴定。

　　A.房屋征收部门

　　B.另一家房地产估价机构

　　C.监察机关

　　D.房地产价格评估专家委员会

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。参见教材P64。

　　(三)评估专家委员会及其工作机制

　　(1)省、自治区住房城乡建设主管部门和设区城市的房地产管理部门应当成立房地产价格评估专家委员会。

　　(2)评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成。评估专家委员会对复核结果进行鉴定，选派成员组成专家组时，专家组成员应为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。

　　【2017年真题】房屋征收评估专家委员会选派专家组时，房地产估价师人数不得少于专家组成员的(　)。

　　A.二分之一

　　B.三分之一

　　C.三分之二

　　D.四分之三

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。评估专家委员会对复核结果进行鉴定，选派成员组成专家组时，专家组成员应为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。参见教材P65。

　　五、房屋征收评估收费

　　房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，即房屋征收评估的费用由房屋征收部门承担，鉴定费用由进行委托的房屋征收当事人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产估价机构承担。房地产估价机构受托进行复核评估的，不再收取评估费用。

　　【例题】国有土地上房屋征收评估费一般由(　)支付。

　　A.被征收人

　　B.房屋征收部门

　　C.建设单位

　　D.房屋征收实施单位

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房屋征收评估收费。房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，即房屋征收评估的费用由房屋征收部门承担，鉴定费用由进行委托的房屋征收当事人承担。参见教材P65。

　　【2015年真题】关于国有土地房屋征收评估、鉴定费用的说法，错误的有(　)。

　　A.房屋征收评估费用由房屋征收部门承担

　　B.房屋征收评估鉴定费用均由被征收人承担

　　C.房地产估价机构复核评估不再收取评估费用

　　D.房屋征收评估费用由被征收人和政府共同承担

　　E.鉴定改变原评估结果的鉴定费由原房地产估价机构承担

　　『正确答案』BD

　　『答案解析』本题考查的是房屋征收评估收费。房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，即房屋征收评估的费用由房屋征收部门承担，鉴定费用由进行委托的房屋征收当事人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产估价机构承担。房地产估价机构受托进行复核评估的，不再收取评估费用。参见教材P65。

　　六、对违法违规房地产估价机构和人员的处罚

　　房地产估价机构或者估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，应承担以下法律责任：

　　1.给予警告、罚款、吊销证书等行政处罚。

　　2.将有关处罚记入信用档案。

　　3.造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　4.构成犯罪的，依法追究刑事责任(提供虚假证明文件罪/出具证明文件重大失实罪)。

　　【例题】某注册房地产估价师在房屋征收评估时，为被征收人谋取不正当利益，虚增建筑面积1500㎡，致使国家损失1000万元，该房地产估价师涉嫌(　)。

　　A.金融诈骗罪

　　B.提供虚假证明文件罪

　　C.侵犯财产罪

　　D.出具证明文件重大失实罪

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是对违法违规房地产估价机构和人员的处罚。房地产估价机构或者房地产估价师出具虚假评估报告的，可能构成提供虚假证明文件罪;出具有重大差错的评估报告的，可能构成出具证明文件重大失实罪，应当依照《刑法》予以处罚。参见教材P65。

　　【2017年综合分析题】某县下辖的H镇，因公共基础设施建设需要，征收该镇东南街区国有土地上的房屋，2017年3月28日发布了征收决定公告，甲评估机构于2017年4月13日签订了房屋征收评估委托合同，并于2017年4月15日开始进场实地查勘，5月5日甲评估机构出具估价报告。

　　1.该街区的房屋征收主体为(　)。

　　A.县房屋征收办公室

　　B.镇人民政府

　　C.县人民政府

　　D.县国土资源管理局

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是国有土地上房屋征收的管理体制。房屋征收的主体是市、县级人民政府，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。参见教材P55。

　　2.被征收房屋评估的价值时点为2017年(　)。

　　A.3月28日

　　B.4月13日

　　C.4月15日

　　D.5月5日

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋价值评估时点应当为房屋征收决定公告之日，用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。参见教材P62。

　　3.在评估过程中，房屋用途确定的依据为(　)。

　　A.实际用途

　　B.不动产权证上记载的用途

　　C.镇人民政府认定、处理结果

　　D.县人民政府认定、处理结果

　　『正确答案』BD

　　『答案解析』本题考查的是房屋征收评估原则和要求。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准;对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。参见教材P63。

　　4.应在评估实地查勘表上签名或盖章的单位或个人为(　)。

　　A.房地产实际使用人或管理人

　　B.被征收人

　　C.房屋征收部门

　　D.注册房地产估价师

　　『正确答案』BCD

　　『答案解析』本题考查的是房屋征收评估原则和要求。房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当有房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，并应当在评估报告中说明有关情况。参见教材P63。

　　5.甲评估机构取得该评估业务的方式为(　)。

　　A.被征收人协商选定

　　B.房屋征收部门组织被征收人投票多数决定

　　C.房屋征收部门指定

　　D.可以摇号抽签随机确定

　　『正确答案』ABD

　　『答案解析』本题考查的是房屋征收评估机构选定及委托。房地产估价机构的选定应当科学、合理。首先由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内没有协商或者经协商达不成一致意见的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取随机选定等方式确定，如进行摇号、抽签等。评估机构选用的具体办法由省、自治区、直辖市制定。参见教材P61。

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