商品房销售管理

　　一、商品房预售

　　1.商品房预售的概念(熟悉)

　　商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。为规范商品房预售行为，加强商品房预售管理，保障购房人的合法权益，《城市房地产管理法》规定商品房预售实行预售许可。

　　【例题】规定商品房预售实行预售许可制度的法律是(　)。

　　A.《城市房地产管理法》

　　B.《城市房地产开发经营管理条例》

　　C.《城市商品房预售管理办法》

　　D.《城市房地产转让管理规定》

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是商品房预售。《城市房地产管理法》规定：商品房预售实行预售许可制度，房地产开发企业取得《商品房预售许可证》方能预售商品房。参见教材P110。

　　2.商品房预售的条件 (考点、掌握)

　　(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

　　(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

　　(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;

　　(4)开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

　　预售许可的最低规模不得小于栋 ，不得分层、分单元办理预售许可。

　　【2011年真题】商品房预售许可的最低规模不得小于(　)。

　　A.居住区　　　　B.居住小区

　　C.栋　　　　　　D.单元

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是商品房预售。预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。参见教材P110。

　　【例题】商品房预售的条件之一是：投入的开发建设资金应达到工程建设总投资的一定比例以上，并有确定的(　)。

　　A.后续开发资金和施工措施

　　B.后续开发资金和质量保障措施

　　C.施工进度和竣工交付日期

　　D.施工和质量保障措施

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是商品房预售。按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。参见教材P110。

　　3.商品房预售许可(掌握)

　　房地产开发企业取得《商品房预售许可证》后方能够预售商品房。开发企业进行商品房预售时，应当向承购人出示《商品房预售许可证》，售楼广告和说明书应载明《商品房预售许可证》的批准文号。未取得《商品房预售许可证》的，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。

　　(1)许可材料

　　房地产开发企业申请商品房预售许可，应当向市、县人民政府房地产管理部门提交下列证件及资料：

　　(1)商品房预售许可申请表;

　　(2)开发企业的《营业执照》和资质证书;

　　(3)土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证;

　　(4)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明;

　　(5)工程施工合同及关于施工进度的说明;

　　(6)商品房预售方案：预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体落实、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。

　　【2011年真题】商品房预售方案应包括的内容有(　)。

　　A.项目基本情况

　　B.预售房屋套数

　　C.销售人员姓名和身份证号

　　D.竣工交付日期

　　E.住宅质量责任承担主体

　　『正确答案』ABDE

　　『答案解析』本题考查的是商品房预售。预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体落实、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。参见教材P111。

　　【例题】房地产开发企业申请商品房预售许可证，必须提交的要件包括(　)。

　　A.国有建设用地使用权证书

　　B.工程施工合同

　　C.建设工程规划许可证

　　D.房屋拆迁许可证

　　E.建设工程施工许可证

　　『正确答案』ABCE

　　『答案解析』本题考查的是商品房预售。《城市商品房预售管理办法》规定，房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》，应当向市、县人民政府房地产管理部门提交下列证件及资料：(1)商品房预售许可申请表;(2)开发企业的《营业执照》和资质等级证书;(3)土地使用权证书;建设工程规划许可证和施工许可证;(4)投入资金开发建设达到工程建设总投资25%以上的证明;(5)工程施工合同及关于施工进度的说明;(6)商品房预售方案。参见教材P111。

　　(2)许可程序

　　1)受理

　　如材料不齐应当场或5日内一次性书面告知需要补充的材料。

　　2)审核

　　3)许可

　　受理10内，如条件符合，应依法做出预售许可决定;决定之日起10日内 向企业送达《商品房预售许可证》。获得预售许可的项目，企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。

　　4)公示。

　　4.商品房预售合同登记备案(掌握)

　　房地产开发企业取得《商品房预售许可证》的，可以向社会预售其商品房。开发企业应当与承购人签订书面预售合同。房地产开发企业应当在签约之日起30日内 持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

　　【例题】商品房预售合同应由(　)向登记部门登记备案。

　　A.购房人

　　B.房地产开发企业

　　C.购房人和房地产开发企业

　　D.购房人或房地产开发企业

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是商品房预售。房地产开发企业取得《商品房预售许可证》的，可以向社会预售其商品房。开发企业应当与承购人签订书面预售合同。商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。参见教材P112。

　　【2012年真题】商品房预售合同登记备案的申请人应是(　)。

　　A.购房人

　　B.房地产开发企业

　　C.商品房销售代理机构

　　D.购房人和房地产开发企业

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是商品房预售。房地产开发企业应当自签订预售合同之日起30日内，向房地产管理部门和市、县土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。参见教材P112。