第二节 房地产估价机构管理

　　1.行政许可的基本内容

　　概念

　　是指行政机构根据公民、法人或其他组织的申请，经依法审查，准予其从事特定活动的行为

　　特点

　　强制力

　　公定力

　　确定力

　　可以设立行政许可的法规

　　法律

　　行政法规

　　国务发布的决定

　　地方性法规

　　临时性的行政许可(省级政府)-实施满一年继续实行的的应制定地方性法规

　　地方性法规不得设立的内容

　　地方级不得设定应由国家制定的行政许可

　　不得设定企业或其他组织设立登记及前置性行政许可

　　不得限制其他地区的个人或者企业到本地区从事生产经营活动，不得限制其他地区的商品进入本地市场

　　【2006年真题】

　　房地产估价机构资质核准、房地产估价师执业资格注册均被列为行政许可项目。 ( )

　　【答案】√

　　【解析】房地产估价行业是目前我国估价领域惟一对机构和执业人员均实行行政许可的行业。

　　【2007年真题】

　　房地产估价机构资质核准是一项行政许可项目。 ( )

　　【答案】√

　　2.房地产估价机构的概念及组织形式

　　概念

　　是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构

　　组织形式-自然人出资，房地产估价师个人发起设立

　　合伙制-2名以上专职房地产估价师合伙发起设立，对机构的债务承担无限连带责任

　　有限责任制-3名以上专职房地产估价师出资发起，估价机构以其全部财产承担债务

　　3.房地产估价机构资质等级

　　资质分级

　　一级

　　二级

　　三级(新设立机构为三级资质，设1年的暂定期)

　　各资质等级的通用标准(七要求)

　　机构名称要求：有房地产估价或房地产评估字样

　　法定代表人或合伙人要求：注册后从事房地产估价工作3年以上的专职房地产估价师

　　股份及出资比例要求：专职房地产估价师出资额或股份不低于60%

　　经营场所要求：有固定的经营服务场所

　　制度要求：估价质量管理、档案管理、财务管理等管理制度健全

　　估价服务质量要求：随机抽查1份房地产估价报告合格

　　行为要求：申请核定资质等级之日前3年内无禁止行为(只需要记两个特殊的)

　　4.房地产估价机构资质核准程序

　　4.1 估价机构资质核准应当提交的材料

　　资质等级申请表

　　原资质证书

　　营业执照

　　出资证明

　　法定代表人或合伙人的任职文件

　　专职注册房地产估价师证明

　　固定经营场所证明

　　工商部门备案的公司章程及管理制度

　　随机抽取三年内的一份估价报告

　　4.2 一级资质核准的程序

　　向机构工商注册地的省级建设行政主管部门提出申请

　　省级部门20日内审查完毕，并将初审意见了至住建部

　　住建部在20日作出决定

　　4.3 二、三级资质核准的程序

　　向机构注册地的市级建设行政主管部门提出申请

　　省级部门作出行政许可，10日内报住建部备案

　　4.4 资质证书及有效期

　　资质证书分正本和副本，具有同等法律效力

　　资质证书遗失，应在公众媒体上声明作废，申请补办

　　资质有效期为3年

　　暂定资质有效期为1年

　　工商执照注销后资质失效

　　4.5 资质核准延续程序

　　申请资质延续应在有效期届满30日前提出延续申请

　　准予延续的，有效期延续3年

　　未获核准延续的，在届满前可申请相应资质，逾期再申请的，按新设立机构对待

　　在资质有效期内无有问题的机构，经原资质许可机关同意，不再审查，有效期延续3年

　　4.6 资质核准内容变更

　　先申请工商变更，然后在30日内办理资质变更

　　4.7 资质撤回、注销(常识即可理解)

　　5.房地产估价机构监督

　　5.1 估价机构的业务范围

　　房地产估价机构在其资质等级许可范围内从事房地产估价活动，不受行政区域、行业限制

　　一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务

　　二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的估价业务(除两项)

　　三级资质估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的估价业务(除三项)

　　暂定期内的三级资质估价机构，可以从事除了公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的估价业务(除五项)

　　【2009年真题】

　　三级资质房地产估价机构不得从事公司上市、企业清算和司法鉴定的房地产估价业务。( )

　　【答案】对

　　【解析】有三项业务不能从事。

　　【2007年真题】

　　《房地产估价机构管理办珐》规定，二级资质房地产估价机构不得从事( )估价业务。

　　A.城市房屋拆

　　B.课税

　　C.企业清算

　　D.司法鉴定

　　【答案】C

　　【解析】二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的估价业务(除两项)。

　　5.2 估价机构的分支机构监管

　　一级资质可以设立分支机构，二、三级不得设立分支机构，也不得设立办事处、联络点等

　　一级设立分支机构的条件(四条件)

　　名称：房地产估价机构名称+分支机构所在地行政区划名+分公司

　　分支机构负责人：应当是注册后从事估价工作3年以上并无不良记录的专职估价师

　　在分支机构所在地有3名以上专职估价师

　　有固定的经营服务场所

　　估价质量管理、档案管理、财务管理等管理制度健全

　　相关规定

　　注册于分支机构的专职注册房地产估价师，不计入总公司的专职注册估价师人数中

　　【2008年真题】

　　在核准房地产估价机构资质时，房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数包括下设分支机构的注册房地产估价师。( )

　　【答案】X

　　【解析】注册于分支机构的专职注册房地产估价师，不计入总公司的专职注册估价师人数中。

　　【2008年真题】

　　房地产估价机构设立分支机构的条件包括( )等。

　　A.房地产估价机构具有一、二级资质

　　B.分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师

　　C.在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师

　　D.有固定的经营服务场所

　　E.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全

　　【答案】CDE

　　【解析】A必须具有一级资质;

　　5.3 估价机构合并、分设

　　合并

　　合并后存续或者新设立的估价机构可以承继合并前各方中较高的资质等级，但应当符合相应的资质等级条件

　　分立

　　只能由分立后的一方机构承继原估价机构资质，且应当符合估价机构资质等级条件

　　其他各方按新设立的估价机构申请资质

　　5.4 估价机构业务监管

　　业务承揽

　　估价机构与委托人或业务相对人有利害关系应回避

　　业务由估价机构统一接受委托，统一收取费用

　　分支机构应以总公司的名义承揽业务

　　估价机构与委托人签订书面委托合同

　　估价师不得以个人名义承揽估价业务

　　异地执业

　　在异地完成估价业务后，向业务发生地县级以上建设主管部门留存估价报告备查

　　业务转让

　　经委托人书面同意，可以与其他估价机构合作完成业务，以合作双方名义共同出具报告

　　估价所需资料获取

　　一部门由委托人及相关当事人提供

　　一部分向房地产行政主管部门查询

　　报告出具

　　报告由机构出具，加盖机构公章

　　有至少2名专职注册房地产估价师签字

　　分支机构以总公司名义出具报告，有至少2名专职注册估价师签字

　　估价档案保管

　　保管期自估价报告出具之日起不少于10年

　　保管期限届满而估价服务行为尚未结束的，应保管到估价服务的行为结束为止

　　估价机构解散时，其档案应移交当地房地产行政主管部门或其指定机构

　　【2009年真题】

　　甲房地产估价机构与乙房地产估价机构合作完成估价业务，并以合作双方的名义共同出具估价报告的前提是( )。

　　A.经市(县)人民政府批准

　　B.经委托人书面同意

　　C.经房地产行政主管部门批准

　　D.经省(自治区、直辖市)人民政府批准

　　【答案】B

　　【解析】经委托人书面同意，以与其他估价机构合作完成业务，以合作双方名义共同出具报告

　　【2007年真题】

　　房地产估价报告应有至少( )名专职注册房地产估价师签字。

　　A.1

　　B.2

　　C.3

　　D.4

　　【答案】 B

　　5.5 行政监督与处罚

　　监督主体

　　由违法行为发生地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门依法查处，同时报告该估价机构资质的许可机关

　　监督措施

　　有权要求被检查单位提供相关资料

　　有权查阅相关资料

　　有权纠正违规行为

　　对估价机构的处罚

　　此处没有听出时间点，麻烦教务老师帮忙听个正确的时间点，谢谢

　　违法情况 行政处罚措施

　　申请人提供虚假材料的

　　许可机关不予许可，给予警告，申请人在1年内不得再次申请资质

　　以欺骗、贿赂等手段取得资质的

　　给予警告，处1万元至3万元的罚款，申请人3年内不得再次申请

　　不及时办理资质证书变更手续的 可责令限期改正，逾期不办理可处1万元以下罚款

　　未取得资质就从事估价业务的 出具的估价报告无效，给予警告，责令限期改正，处1万至3万的罚款，并承担赔偿责任

　　擅自设立分支机构的 给予警告，责令限期改正，处1万至2万的罚款

　　违规承揽业务、转让估价业务的

　　给予警告，责令限期改正，逾期未改正的，处5千至2罚款，并承担赔偿责任

　　应当回避而未回避的 给予警告，责令限制改正，处1万元以下罚款，并承担赔偿责任

　　有《房地产估价机构管理办法》禁止行为的 给予警告，责令限期改正，处1万至3万的罚款，并承担赔偿责任，构成犯罪的追究刑事责任

　　擅自泄露当事人商业秘密给当事人造成损失的 承担赔偿责任，构成犯罪的追究刑事责任

　　对资质许可机关的处罚

　　责令改正，对直接负责人或责任人员给予处分，构成犯罪的，追究刑事责任

　　【重点难点】

　　估价机构的此类违法行为，行政处罚中最严重的是罚款，没有吊销资质证书或营业执照等内容，也没有没收违法所的的内容

　　【2009年真题】

　　对房地产估价机构擅自设立分支机构的，房地产行政主管部门可给予( )等处罚。

　　A.罚款

　　B.吊销估价资质证书

　　C.吊销营业执照

　　D.没收违法所得

　　【答案】A

　　【解析】此类行为中行政处罚最严重的是罚款，没有吊销资质证书或营业执照这么重，也没有没收违法所的的内容。