2016年房地产估价师制度与政策讲义第十章第二节

　　第二节　房产税

　　1. 纳税人

　　房产税是以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税

　　凡在中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人

　　产权属于全民所有的，以经营管理单位和个人为纳税人

　　产权出典的，以承典人为纳税人

　　产权所有人、承典人均不在房产所在地的，或产权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人或者使用人为纳税人

　　外商投资企业和外籍人员暂不缴纳房产税

　　2. 课税对象

　　课税对象是房产

　　房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收(农村不征收)

　　3. 计税依据(两种类型)

　　非出租房产，以房产原值一次减除10%-30%后的余值作为计税依据

　　出租房产，以租金收入作为计税依据(以劳务或其它形式作为房租的，应根据当地租金水平确定一个标准租金额)

　　4. 税率(两种类型)

　　按房产余值计征的，为房产余值的1.2%

　　按房租计征的，为租金的12%

　　【2009年真题】

　　2009年4月，王某将其住宅出租，月租金收入为2 000元，其当月应缴纳的房产税为()元。

　　A.80 B.160

　　C.200 D.240

　　『正确答案』D

　　『答案解析』按房租计征的，为租金的12%。

　　5. 纳税地点和纳税期限

　　房产税在房产所在地缴纳

　　房产不在同一地方的纳税人，应分别向房产所在地的税务机关纳税(属地原则)

　　房产税按年计征，分期缴纳

　　6. 减税、免税

　　国家机关、人民团体、军队自用的房产(如出租或非自用，则要缴税)

　　国家财政拨付事业经费的单位自用的房产

　　宗教寺庙、公园、名胜古迹自用房产

　　个人所有非营业用的房产

　　损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经鉴定后免征

　　对企业因停产、撤销而闲置不用的房产，经省级税收部门批准可暂不征收，但房产转让或恢复生产时要征税

　　房产大修停用半年以上的，经申请审核，在大修期间免征房产税

　　在基建工地为工地服务的各类临时性房屋，在施工期间一律免征房产税，但施工结束后转让给基建单位的，从接收的次月起征税

　　企业办的学校、医院、幼儿园自用的房产，可免征

　　中小学校及高等学校用于教学及科研等本身业务的房产免征，但校办工厂、商店、招待所等应征收

　　【重点】房地产开发商开发的商品房要不要交房产税

　　商品房在出售前，不征收房产税

　　但售出前开发商已使用或出租、出借的商品房应征收

　　学校兴办的招待所用房，可免征房产税。　　(　　)

　　『正确答案』x

　　『答案解析』学校用于教学及科研业务的房产免征房产税，校办工厂、商店、招待所等经营性房产应征房产税。

　　7. 具备房屋功能的地下建筑的房产税政策

　　7.1 具备房屋功能的地下建筑

　　具备房屋功能的地下建筑，是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作等的场所

　　在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，应征收房产税

　　7.2 自用的地下建筑

　　工业用途房产，按房屋原价的50%-60%作为应税房产原值

　　房产税=房屋原价×(50%~60%)×[1-(10%~30%)]×1.2%

　　商业和其他用途房产，以房屋原价的70%-80%作为应税房产原值

　　房产税=房屋原价×(70%~80%)×[1-(10%~30%)]×1.2%

　　与地上房屋相连的地下建筑，如地下室、地下停车场、商场的地下部分，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税

　　【重点难点】区别三个概念

　　房产原值

　　应税房产原值

　　房产税计税税基

　　按税法规定，自用的地下商业用途房产，若房屋原价为100万元，则其最低应缴纳房产税( 　)元。

　　A.4200

　　B.5880

　　C.8640

　　D.86400

　　『正确答案』B

　　『答案解析』房产税=100×70%×[1-30%)]×1.2%=0.588(万元)

　　7.3 出租的地下建筑

　　按出租地上房屋建筑有关规定计征房产税

　　对具备房屋功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有(　　)。

　　A.自用的工业房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值

　　B.自用的工业房产，以房屋原价的50%～60%作为计税税基

　　C.商业用途地下建筑，以房屋原价的70%～80%作为应视房产原值

　　D.出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定纳税

　　E.地下人防设施免税

　　『正确答案』AD

　　『答案解析』B是应税房产原值，不是计税税基;C商业用途地下建筑，如果自用才按70%-80%，如果出租，按是上建筑标准，70%-90%作为应税房产原值;E地下人防设施属于具备房屋功能的地下建筑物，应计征房产税。