2016年注册房地产估价师制度与政策讲义第九章第一节

　　第一节　　物业管理概述

　　一、物业与物业管理基本概念

　　1、 物业：指各类房屋(住、商、写)及其附属的设备、设施和相关场地

　　2、 物业管理: 物业管理企业、合同约定、维护管理

　　3、 物业管理的目的

　　保证和发挥物业的使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人创造和保持整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境与秩序

　　二、物业管理的基本特征

　　1、 社会化

　　物业所有人要到社会上去选聘物业企业

　　◇ 物业服务企业要到社会上去找可代管的物业

　　2、 专业化

　　物业服务企业必须掌握技术与管理

　　3、 市场化

　　物业服务是商品，可交易，市场化运作

　　三、物业管理服务的基本内容(7项)

　　物业共用部位的维护与管理

　　和业共用设备设施的运行、维护和管理

　　环境卫生、绿化管理服务

　　机动车和非机动车的停放管理

　　物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项的服务

　　物业装饰装修管理服务

　　物业档案资料的管理

　　通过物业服务合同约定的其它事项

　　四、物业管理的主要环节

　　1、 物业管理的策划阶段：开发商主导

　　早期介入

　　制定物业管理方案

　　制定临时管理规约及有关制度

　　选聘物业服务企业

　　2、 物业管理的前期准备阶段

　　机构设置与人员编制

　　人员选聘和培训

　　规章制度制定

　　3、 物业管理的启动阶段

　　接管验收(对物业服务企业而言)

　　业主入住：《临时管理规约》、装修禁止注意事项

　　档案资料的建立：业主资料 + 物业资料

　　首次业主大会的召开(成立业主委员会)

　　4、 物业管理的日常运作阶段

　　日常综合服务与管理：保洁、绿化、修缮等

　　系统的协调

　　五、《物业管理条例》(2007)确立的物业服务基本制度

　　1、 业主大会制度

　　确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度

　　2、 管理规约制度

　　3、 物业服务招投标制度

　　4、 物业承接验收制度

　　物业服务企业承接物业时，应对物业共用部位、共用设施设备进行查验，与建设单位或业主委员会办理承接验收手续，同时获得移交的资料

　　5、 物业服务企业资质管理制度

　　6、 物业服务专业人员职业资格制度

　　7、 住宅专项维修资金制度

　　用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新改造