2016年房地产估价师制度与政策章节讲义第一章：土地制度概述

　　土地所有制：

　　(一)国有土地

　　全民所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国务院代表国家行使。

　　(二)集体土地

　　劳动群众集体所有制的土地采取的是农民集体所有制的形式，该种所有制的土地被称为农民集体所有土地，简称集体土地。

　　土地管理的基本制度：

　　(一)国家实行土地登记制度

　　根据《土地管理法》和《土地登记规则》，国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利进行登记。另外，林地、草原的所有权或者使用权确认，水面、滩涂的养殖使用权确认，分别依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法》的有关规定办理。

　　(二)国家实行土地有偿有限期使用制度

　　除了国家核准的划拨土地以外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿有限期使用。

　　(三)国家实行土地用途管制制度

　　根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。

　　(四)国家实行耕地保护制度

　　十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。

　　城镇土地使用制度改革：

　　在计划经济时期，我国的城镇土地使用制度，是对土地实行行政划拨、无偿无限期使用、禁止土地使用者转让土地的制度。所谓行政划拨，是指土地由政府有关主管部门调拨使用，具体包括两个方面：①土地使用者如果需要土地，不是通过购买或租赁的方式获得，而是按照一定的建设用地程序，由政府有关主管部门无偿拨给。②国家因经济、文化、国防建设或者兴办社会公共事业，如果需要使用原土地使用者正在使用的土地，也不是通过购买或租赁的方式取得，而是运用行政手段无偿调用。

　　所谓无偿无限期使用，是指从国家那里得到土地时不支付地价，在使用土地的过程中也不缴纳地租或土地使用费。同时国家在将土地划拨给这些使用者时，也没有规定具体明确的土地使用期限。除非遇到国家新的建设需要使用该块土地，否则土地使用者可以无限期地占用下去。

　　所谓禁止土地使用者转让土地，是指禁止土地使用者以买卖、出租、抵押、赠与、交换等方式将土地转让给其他单位或个人使用。如果土地使用者不再需要使用该块土地，必须将土地无偿交给国家有关部门，由其重新安排使用。

　　现行城镇土地使用制度的基本框架

　　我国城镇土地使用制度经过改革探索，找到了一种既能维护土地公有制，又有利于市场经济运行的制度。这种土地使用制度，是在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议、挂牌等方式将土地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者;土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，其合法权益受国家法律保护;需要继续使用的，经批准，期限可以延长，同时按当时市场情况补交地价款。