2016年房地产估价师制度与政策第六章章节讲义第三节

商品房销售管理

　　【本节主要内容】

　　1.商品房预售的概念

　　2.商品房预售的条件

　　3.商品房预售许可

　　4.商品房预售合同登记备案

　　5.商品房现售

　　6.商品房销售代理

　　7.商品房销售中禁止的行为

　　8.商品房买卖合同

　　1.商品房预售的概念

　　概念

　　指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为

　　管理法规

　　城市房地产管理法——商品房预售实行预售许可，取得《商品房预售许可证》

　　原建设部《城市商品房预售管理办法》——商品房预售管理的细化规定

　　2.商品房预售的条件(四条件)

　　已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书

　　持有建设工程规划许可证和施工许可证

　　按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期

　　办理了预售登记，取得《商品房预售许可证》

　　3.商品房预售许可

　　预售许可

　　由开发企业向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证

　　申请预售许可证提交的资料

　　商品房预售许可申请表

　　开发企业的营业执照和资质证书

　　土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证

　　投资开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明

　　工程施工合同及施工进度说明

　　商品房预售方案

　　4.商品房预售合同登记备案

　　开发商应当与承购人签订书面预售合同

　　预售人应在签约之日起30日内持合同到县级以上政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续

　　禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售房再转让

　　【2009年真题】综合分析题

　　下列关于李某签订商品房预售合同的表述中，正确的为(　)。

　　A.商品房预售合同未经备案，合同无效

　　B.在商品房预售合同中，可以约定面积误差处理方式

　　C.李某可以将预购的未竣工的商品房再转让

　　D.商品房预售后，甲公司应当在签约之日起30日内办理商品房预售合同登记备案

　　『正确答案』BD

　　『答案解析』A要求备案，但备案不是生效的条件。C是严格禁止的。

　　【2008年真题】

　　商品房预售合同登记备案应由(　)办理。

　　A.房地产开发商

　　B.房地产销售代理机构

　　C.商品房预购人

　　D.房地产开发商和商品房预购人共同

　　『正确答案』A

　　『答案解析』应由预售人即开发商去备案。

　　【2006年真题】

　　商品房预售合同由商品房预售人办理登记备案手续。(　)

　　『正确答案』对