习题展示(十一)

　　某房地产估价机构接受委托，评估位于某历史文化街的沿街小型商铺的市场价值。该商铺形状方正，权利状况完整。注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后，拟选用市场法作为主要的估价方法，但仅搜集到 A、B、C、D 四个交易实例。实例 A 交易时带有 3 年尚未到期的租约，合同租金明显低于市场租金;实例 B 系兄弟之间转让;实例 C 系相邻商铺的业主购买后扩大经营规模;实例 D 平面形状为“L”形，系业主将原为矩形的商铺临街面二分之一宽度、三分之一深度的部分转让给某银行安装自动取款机所致。除以上情况外，四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。

　　【问题】1.四个交易实例是否可以选作可比实例? 2.四个交易实例中若有可以选作可比实例的，应如何对它们的成交价格进行修正或者调整?

　　『正确答案』1.本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。

　　四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性，可以选作可比实例，但要进行可比实例系数修正。参见教材 P108。

　　2.本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。需要进行的修正和调整：

　　(1)实例 A，要用市场租金，对实例 A 合同租金价格进行调整，应调高达到市场租金标准。

　　(2)实例 B，属于利害关系人之间的交易，价格低于正常市场价值，需要进行交易情况修正，将价格调高。

　　(3)实例 C，相邻房地产的合并交易，价格高于正常市场价值，也是需要进行交易情况修正，将价格调低。

　　(4)实例 D，房地产形状是 L 形，需要进行房地产状况修正，将增加的价格部分调低。