案例分析题

　　1、甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。

　　<1> 、下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是(　)。

　　A、该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记

　　B、该宗地无论是划拨还是出让土地使用权，因已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，即可单独办理抵押登记

　　C、该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后才能办理抵押登记手续

　　D、该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，虽未取得施工许可证，也可办理抵押登记手续

　　<2> 、对该在建工程进行抵押价值评估，下列表述中错误的是(　)。

　　A、以合法取得的土地使用权连同在建工程进行抵押

　　B、估价方法可选用成本法和假设开发法

　　C、此时评估只能反映房屋未建成时的某一时点的抵押价值，包含拖欠价款

　　D、要全面掌握估价对象状况

　　<3> 、若该在建工程已整体抵押，在无法确定优先受偿款的情况下，欲估算抵押物的变现价值，测算结果应为(　)。

　　A、抵押价值

　　B、处分抵押物时的市场价值

　　C、抵押价值-处分抵押物的费用及税费

　　D、处分抵押物时的市场价值-处分抵押物的费用及税费

　　2、因城市建设需要，张某的住宅被征收。张某委托甲房地产估价机构对自己的房屋及室内装饰装修的价值进行了评估。张某对估价报告中房屋部分的评估结果没有异议，但认为室内装饰装修评估结果仅为15万元被严重低估，理由是他3年前装修连同购置家具的实际费用超过30万元，为此向甲房地产估价机构申请复核评估。

　　<1> 、如果甲房地产估价机构复核后认为该房屋室内装饰装修的评估结果并无差错，你认为可以从哪些方面对王某的疑问进行解释和说明?

　　<2> 、一般而言，评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用哪种估价方法?请简要说明采用该种方法评估的主要步骤。

　　参考答案

　　1、

　　<1>、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。在建项目应取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证后才可以办理抵押。参见教材P219。

　　<2>、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产抵押估价技术路线及估价方法。此时评估只能反映房屋未建成时的某一时点的抵押价值，不含拖欠价款。参见教材P223。

　　<3>、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。变现能力分析应当包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性等方面的分析;假定在估价时点拍卖或者变卖时抵押物最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度;变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。参见教材P227。

　　2、

　　<1>、

　　【正确答案】 本题考查的是房屋征收评估的相关规定。一是30万元包含家具费用，而15万元仅是室内装饰装修费用;二是3年前的装饰装修是有折旧的，而且折旧率较高;三是3年前装饰装修价格与现在装修的重新购建价格是不同的，如装修材料、人工费、机械费等有变化，不能以3年前价格作为现在估价时点评估的重新购建价格。参见教材P235。

　　<2>、

　　【正确答案】 本题考查的是房屋征收评估方法和结果确定。成本法。主要步骤：①弄清该房屋室内装饰装修的材料种类、规格、工程量，搜集相关资料;②用作预算方式测算估价对象的重新购建价格;③测算估价对象的折旧;④求取估价对象的积算价值。参见教材P236。

　　2、因城市建设需要，张某的住宅被征收。张某委托甲房地产估价机构对自己的房屋及室内装饰装修的价值进行了评估。张某对估价报告中房屋部分的评估结果没有异议，但认为室内装饰装修评估结果仅为15万元被严重低估，理由是他3年前装修连同购置家具的实际费用超过30万元，为此向甲房地产估价机构申请复核评估。

　　<1> 、如果甲房地产估价机构复核后认为该房屋室内装饰装修的评估结果并无差错，你认为可以从哪些方面对王某的疑问进行解释和说明?

　　<2> 、一般而言，评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用哪种估价方法?请简要说明采用该种方法评估的主要步骤。

　　参考答案

　　1、

　　<1>、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。在建项目应取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证后才可以办理抵押。参见教材P219。

　　<2>、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产抵押估价技术路线及估价方法。此时评估只能反映房屋未建成时的某一时点的抵押价值，不含拖欠价款。参见教材P223。

　　<3>、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。变现能力分析应当包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性等方面的分析;假定在估价时点拍卖或者变卖时抵押物最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度;变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。参见教材P227。

　　2、

　　<1>、

　　【正确答案】 本题考查的是房屋征收评估的相关规定。一是30万元包含家具费用，而15万元仅是室内装饰装修费用;二是3年前的装饰装修是有折旧的，而且折旧率较高;三是3年前装饰装修价格与现在装修的重新购建价格是不同的，如装修材料、人工费、机械费等有变化，不能以3年前价格作为现在估价时点评估的重新购建价格。参见教材P235。

　　<2>、

　　【正确答案】 本题考查的是房屋征收评估方法和结果确定。成本法。主要步骤：①弄清该房屋室内装饰装修的材料种类、规格、工程量，搜集相关资料;②用作预算方式测算估价对象的重新购建价格;③测算估价对象的折旧;④求取估价对象的积算价值。参见教材P236。