第三章 不同目的房地产估价

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对不同估价目的在房地产估价时所起的作用，房地产估价的假设前提，房地产价值类型与房地产估价前提之间的关系，房地产价值类型和估价前提、房地产权利和房地产交换价值之间的关系，以及它们和房地产估价目的的关系等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节 建设用地使用权出让价格评估

　　一、建设用地使用权出让价格评估的特点

　　(一)建设用地使用权出让价格评估应采用市场价值标准

　　(二)估价时点一般为估价作业日期以后某一时点

　　(三)不同出让方式可侧重采用不同的估价方法

　　(四)搜集市场资料时，尤其应注重所选实例的可替代性

　　二、建设用地使用权出让价格评估方法的选择

　　(一)市场法

　　(二)假设开发法

　　(三)成本法

　　(四)基准地价修正法

　　第二节 房地产转让价格评估

　　一、房地产转让价格评估的特点

　　二、房地产转让价格评估常用方法

　　(一)市场法

　　(二)假设开发法

　　(三)成本法

　　(四)收益法

　　(五)基准地价修正法

　　第三节 房地产抵押价值评估

　　一、房地产抵押价值内涵及评估实质

　　二、房地产抵押估价的法律规定

　　(一)可以设定抵押的房地产及对其抵押时的要求

　　(二)不得设定抵押的房地产

　　(三)其他限制条件

　　(四)与房地产抵押估价有关的规定

　　三、房地产抵押价值评估技术路线及估价方法

　　(一)完全产权房地产

　　(二)不完全产权房地产

　　(三)部分(局部)房地产

　　(四)在建工程房地产

　　(五)乡(镇)、村企业房地产

　　四、房地产抵押估价的注意事项

　　(一)估价目的

　　(二)估价时点

　　(三)确认估价对象可以作为设定抵押的房地产

　　(四)合理确定假设前提和限制条件

　　(五)把握市场风险防止高估

　　(六)估价中的谨慎原则

　　(七)市场变现能力分析

　　(八)说明与风险提示

　　(九)其他

　　第四节 房屋征收评估

　　一、房屋征收补偿内涵

　　二、房屋征收评估特点

　　(一)估价数量大

　　(二)涉及面广，社会影响大

　　(三)估价对象复杂，需要协调各种关系

　　(四)补偿价格关联性强

　　三、房屋征收评估的相关规定

　　(一)房屋征收评估对象

　　(二)房屋征收评估目的

　　(三)房屋征收评估范围

　　(四)房屋征收评估的时点

　　(五)房屋征收评估价值内涵

　　(六)房屋征收评估标准

　　(七)房屋征收评估因素

　　四、房屋征收评估方法和结果确定

　　(一)房屋征收评估方法

　　(二)房屋征收评估结果确定

　　五、房屋征收评估技术路线

　　(一)市场法评估技术路线

　　1.收集和测算类似房地产价格

　　2.修正类似房地产价格

　　3.确定被征收房屋价格

　　(二)收益法评估技术路线

　　(三)成本法评估技术路线

　　(四)假设开发法评估技术路线

　　1.测算续建完成后的价值

　　2.测算续建成本和费用

　　3.测算在建工程价值

　　六、房屋征收评估工作流程

　　(一)评估机构选定

　　(二)评估机构业务承揽

　　(三)评估委托

　　(四)评估准备和业务开展

　　(五)实地查勘

　　(六)初步评估结果公示

　　(七)提交评估报告

　　(八)解释说明

　　(九)资料保管

　　七、房屋征收复核评估和鉴定

　　1.申请复核评估

　　2.复核评估

　　3.评估专家鉴定

　　第五节 房地产强制拍卖估价

　　一、房地产拍卖的相关法律规定

　　二、房地产强制拍卖估价的特点

　　(一)强制处分

　　(二)快速变现

　　(三)市场需求面窄、推广力度小

　　(四)消费者心理因素

　　(五)购买者的额外支出

　　三、房地产强制拍卖估价的技术路线

　　四、房地产强制拍卖估价的类型与方法

　　(一)商品房

　　(二)行政划拨地上的房产

　　(三)在建工程

　　第六节 房地产损害赔偿估价

　　一、房地产价值损失的原因及种类

　　(一)因规划修改给房地产权利人的合法权益造成损失

　　1.房屋本身的规划修改、变更导致的房地产价值损失

　　2.小区内部的规划修改、变更导致的房地产价值损失

　　3.小区周边规划修改、变更导致的房地产价值损失

　　4.房地产所在的区域规划修改、变更导致的房地产价值损失

　　5.房地产所在区域大型基础设施建设修改、变更导致的房地产价值损失

　　(二)因在相邻土地上建造建筑物给相邻房地产造成价值损失

　　(三)因环境污染造成房地产价值损失

　　(四)因工程质量缺陷造成房地产价值损失

　　(五)因施工中挖基础不慎使邻近建筑物受损，造成邻近房地产价值损失

　　(六)因异议登记不当，造成房地产权利人损害

　　(七)因非法批准征收、使用土地，给当事人造成损失

　　(八)因未能履约使他人工程停缓建，给他人造成损失

　　(九)因对房地产权利行使不当限制，给房地产权利人造成损失

　　二、房地产损害造成的损失分析

　　(一)房地产损害的分类

　　1.按照房地产受损害的部位划分

　　2.按照房地产可修复的损害和不可修复的损害划分

　　3.按照暂时性的损害和永久性的损害划分

　　(二)房地产损害的赔偿金额

　　三、房地产损害赔偿估价内涵及特点

　　(一)房地产损害赔偿评估内涵

　　(二)房地产损害赔偿评估价值定义

　　(二)损害赔偿估价的特点

　　四、房地产损害赔偿估价方法选择

　　(一)修复费用法(成本法)

　　(二)损失资本化法

　　1.净收益减少收益年期不变型

　　2.净收益不变收益年期减少型

　　3.净收益、收益年期减少型

　　(三)赔偿实例比较法

　　(四)损害前后价差法

　　五、房地产损害赔偿估价的技术路线及难点处理

　　(一)规划变更导致房地产价值损失的估价技术路线及难点处理

　　(二)商品房质量缺陷导致价值减损的估价技术路线及难点处理

　　第七节 企业各种经济行为涉及的房地产估价

　　一、企业各种经济行业涉及的房地产估价类型

　　(一)房地产权属发生转移

　　(二)房地产权属不发生转移

　　二、估价的假设前提

　　三、估价方法的选用

　　(一)房地产权属发生转移的估价

　　(二)房地产权属不发生转移的估价

　　考试要求

　　1.掌握建设用地使用权出让价格评估;

　　2.掌握房地产转让价格评估;

　　3.掌握房地产抵押价值评估;

　　4.掌握房屋征收评估;

　　5.熟悉房地产强制拍卖估价;

　　6.熟悉房地产损害赔偿估价;

　　7.了解企业各种经济行为涉及的房地产估价。