第二章 不同类型房地产估价

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对居住、商业、商务办公、旅馆、餐饮、工业、特殊用途等不同类型房地产估价的特点和影响素的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节 居住房地产估价

　　一、居住房地产及其特点

　　(一)单宗交易规模校小，但市场交易量十分巨大

　　(二)具有较强的相似性、可比性

　　(三)不同类型住房价格内涵差异明显

　　二、影响居住房地产价格的因素

　　(一)影响居住房地产价格的主要区位状况

　　1.位置

　　2.交通条件

　　3.生活服务设施

　　4.教育配套设施

　　5.环境质量

　　(二)影响居住房地产价格的主要实物状况

　　1.建筑结构、类型和等级

　　2.设施与设备

　　3.建筑质量

　　4.装饰装修

　　三、居住房地产估价的常用方法

　　(一)市场法

　　(二)成本法

　　(三)收益法

　　四、居住房地产估价的技术路线及难点处理

　　(一)商品房估价的技术路线及难点处理

　　(二)房改房、经济适用住房估价的技术路线及难点处理

　　第二节 商业房地产估价

　　一、商业房地产及其特点

　　(一)商业房地产及其种类

　　1.百货店业态结构特点

　　2.超级市场业态结构特点

　　3.大型综合商场业态结构特点

　　4.便利店业态结构特点

　　5.专业店业态结构特点

　　6.专卖店业态结构特点

　　7.购物中心业态结构特点

　　8.家居中心业态结构特点

　　9.仓储商店业态结构特点

　　(二)商业房地产特点

　　1.收益性

　　2.经营内容多，业态多样

　　3.出租、转租经营多，产权分散复杂

　　4.装修高档且复杂

　　5.垂直空间价值衰减性明显

　　二、影响商业房地产价格的因素

　　(一)影响商业房地产价格的主要区位状况

　　1.地段繁华程度

　　2.交通条件

　　3.临街状况

　　4.楼层

　　(二)影响商业房地产价格的主要实物状况

　　1.建筑品质及内部格局

　　2.净高

　　3.面积

　　4.装修

　　5.无形价值

　　三、商业房地产估价的常用方法

　　(一)收益法

　　(二)市场法

　　(三)成本法

　　四、商业房地产估价的技术路线及难点处理

　　(一)不同经营方式商业房地产估价的技术路线及难点处理

　　1.出租型商业房地产

　　2.运营型商业房地产

　　(二)不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理

　　1.整幢商业房地产估价

　　2.整层商业房地产估价

　　3.同层商业房地产不同铺面估价

　　(三)空置、烂尾商业房地产估价的技术路线及难点处理

　　第三节 商务办公房地产估价

　　一、商务办公房地产及其特点

　　(一)商务办公房地产及其分类

　　(二)商务办公房地产的特点

　　1.所处区位好，规模大

　　2.多为现代化的高层建筑，功能齐全、配套设施完善

　　3.出租经营为主，多由专业物业服务企业管理

　　二、影响商务办公房地产价格的因素

　　(一)影响商务办公房地产价格的主要区位状况

　　1.集聚程度

　　2.交通条件

　　3.周边环境

　　4.楼层

　　(二)影响商务办公房地产价格的主要实物状况

　　1.外观形象

　　2.内部装修

　　3.设备、设施

　　4.智能化程度

　　5.物业服务水平

　　6.租户类型

　　三、商务办公房地产估价的常用方法

　　(一)收益法

　　(二)市场法

　　(三)成本法

　　四、商务办公房地产估价的技术路线及难点处理

　　(一)商务办公房地产租金的求取

　　1.租约问题

　　2.租金构成内涵问题

　　3.租金支付方式问题

　　4.地下车库租金问题

　　(二)整幢商务办公房地产估价的技术路线及难点处理

　　1.单纯型商务办公房地产

　　2.商住型商务办公房地产

　　3.综合型商务办公房地产

　　第四节 旅馆房地产估价

　　一、旅馆房地产及其估价特点

　　(一)旅馆房地产及其特点

　　1.饭店、酒店、宾馆房地产及其特点

　　2.旅店、招待所及其特点

　　(二)旅馆房地产的估价特点

　　1.转让少且一般为整体转让

　　2.功能多样

　　3.一次性投资大、投资回收期较长、经营风险较大

　　4.价值主要体现在接待客户类型及其能力

　　二、影响旅馆房地产价格的主要因素

　　(一)影响旅馆房地产价格的主要区位状况

　　1.交通条件

　　2.周围环境

　　(二)影响旅馆房地产价格的主要实物状况

　　1.设备设施和用具

　　2.经营管理

　　三、旅馆房地产估价方法的选用

　　(一)收益法

　　(二)市场法

　　四、旅馆房地产估价的技术路线及难点处理

　　(一)星级酒店不同功能用房收益的测算

　　(二)星级酒店净收益的求取

　　第五节 餐饮房地产估价

　　一、餐饮房地产及其估价特点

　　(一)地段选择的差异性

　　二、餐饮房地产估价的技术路线及难点处理

　　第六节 工业房地产估价

　　一、工业房地产及其估价特点

　　(一)涉及的行业多

　　(二)非标准厂房多，建筑工程造价相差大

　　(三)要区分设备和建筑物的造价

　　(四)厂房使用寿命受腐蚀性影响大

　　二、影响工业房地产价格的主要因素

　　(一)影响工业房地产价格的主要区位状况

　　1.交通条件

　　2.基础设施

　　3.地理位置

　　(二)影响工业房地产价格的主要实物状况

　　1.用地面积与形状

　　2.地质和水文条件

　　3.房地产用途

　　三、工业房地产估价的常用方法

　　(一)成本法

　　(二)市场法

　　(三)收益法

　　四、工业房地产估价的技术路线及难点处理

　　第七节 特殊用途房地产估价

　　一、停车库的估价

　　(一)地下停车库特点

　　(二)地下停车库的价格特点

　　(三)地下停车库常见的估价方法和技术路线

　　二、加油站的估价

　　(一)加油站房地产估价的一般特点

　　1.位置极其重要并且分布离散性较强

　　2.经营的个性差异显著

　　3.存在成品油特许经营权带来的超额利润

　　(二)加油站常见的估价方法和技术路线

　　考试要求

　　1.掌握居住房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法;

　　2.掌握商业房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法;

　　3.掌握商务办公房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法;

　　4.熟悉旅馆房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法;

　　5.熟悉餐饮房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法;

　　6.熟悉工业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法;

　　7.了解特殊用途房地产及其估价的特点，影响这些类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法。