扣除项目及其金额

　　【例题·计算题】地处县城的某房地产开发公司，2012年3月对一处已竣工的房地产开发项目进行验收，可售建筑面积共计25000平方米。该项目的开发销售情况如下：

　　(1)该公司取得土地使用权应支付的土地出让金为16000万元，政府减征了10%，该公司按规定缴纳了契税(税率5%)。企业用一半的土地开发了该地产项目。

　　(2)该公司为该项目发生的开发成本为12000万元。

　　(3)该项目发生开发费用600万元，其中利息支出150万元，但不能按转让房地产项目计算分摊。

　　(4)4月销售20000平方米的房屋，共计取得收入40000万元;另外5000平方米的房屋出租给他人使用(产权未发生转移)，月租金为45万元，租期为8个月。

　　要求：

　　(1)计算该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额。

　　【答案】允许扣除的土地使用权支付金额=[16000×5%+16000×(1-10%)]×50%×(20000÷25000)=6080(万元)。

　　(2)计算该公司清算土地增值税时允许扣除的开发成本。

　　【答案】允许扣除的开发成本=12000×(20000÷25000)=9600(万元)。

　　3.房地产开发费用(区分企业所得税的期间费用)

　　房地产开发费用是指与房地产有关的销售费用、管理费用、财务费用。分两种情况确定扣除(标准扣除法，而不是实际扣除法)

　　(1)纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内(注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额)。

　　(2)纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内。

　　【解释】房地产开发费用计算中还须注意六个问题：

　　①利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除;利息的上浮幅度是指银行贷款利率是在基准利率上上浮。

　　②对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

　　③提供金融机构证明，分摊利息支出。

　　④全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。即：房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内

　　⑤房地产开发企业既有金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用扣除时不能同时适用两种办法。

　　⑥土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。(税务审核关注的重点)

　　房开费用的配比(包括单独利息):

　　实际扣除开发费用=所有的房地产开发费用×(已售房/全部房)

　　4.与转让房地产有关的税金

　　【解释1】(转让税金)土地增值税计算扣除的税金，是指与转让地产项目有关的税金，与转让地产项目无关的税金不得扣除。

　　(项目税金)土地增值税计算扣除的税金，是指与地产项目相关的税金，而不是地产企业的相关税金。

　　【解释2】土地增值税，以项目为单位进行征收

　　5.财政部确定的其他扣除项目

　　从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：

　　加计扣除费用=(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×20%