抵押权

　　(一)抵押财产

　　1.土地

　　(1)土地所有权不得抵押。

　　(2)建设用地使用权，可以抵押。

　　(3)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地的土地承包经营权，可以抵押。

　　2.学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的“教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施”，不得抵押。

　　3.所有权、使用权不明或者有争议的财产，不能抵押。

　　4.依法被查封、扣押、监管的财产，不能抵押。

　　(二)抵押登记

　　1.法定登记(登记生效)

　　(1)建筑物和其他土地附着物;

　　(2)建设用地使用权;

　　(3)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;

　　(4)正在建造的建筑物。

　　2.自愿登记(登记对抗)

　　以动产(生产设备、原材料、半成品、产品;正在建造中的船舶、航空器;交通运输工具等)抵押，抵押权自抵押合同生效之时设立;未经登记，不得对抗善意第三人。

　　(三)抵押权的效力

　　1.抵押担保的范围

　　抵押权所担保的债权范围应包括：主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。

　　2.重复抵押的清偿顺序

　　(1)已登记的，优于未登记的清偿;

　　(2)已登记的，按照登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按债权比例清偿;

　　(3)未登记的，按债权比例清偿。

　　3.数个担保物权并存的清偿顺序

　　(1)同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿;

　　(2)同一财产抵押权与留置权并存时，留置权人优先于抵押权人受偿;

　　(3)同一动产上已设立抵押权或质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。

　　4.抵押权的效力

　　(1)保全效力

　　当抵押物的价值因抵押人的原因而减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值或提供与减少的价值相当的担保;抵押人拒绝恢复或提供担保的，抵押权人可以请求债务人“提前清偿”债务，也可以“提前实现”抵押权。

　　(2)物上代位效力

　　当抵押物的灭失而使抵押人获得赔偿请求权或赔偿金时，抵押权人的担保物权得就该赔偿请求权或赔偿金而继续存在。

　　(3)追及效力

　　①抵押物的转让

　　抵押期间，抵押人经抵押权人“同意”转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

　　②抵押物的无偿转移

　　抵押物的无偿转移，包括赠与、继承和遗赠，对抵押权不产生影响。

　　③抵押物的出租

　　订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响;抵押权设立后，抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

　　(四)抵押权的消灭

　　1.主债权消灭。

　　2.抵押权实现。

　　3.抵押物因不可归责于任何人的事由而灭失。

　　4.抵押权人放弃抵押权。

　　【解释】债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起“1年内”请求人民法院“撤销”该协议。

　　(五)特殊抵押

　　特殊抵押包括最高额抵押、共同抵押和财团抵押。