【1·多选题】下列属于在计算土地增值税时，允许扣除的房地产开发费用的项目有( )。

　　A.建筑安装工程费

　　B.转让房地产缴纳的城建税

　　C.房地产销售费用

　　D.房地产开发项目贷款利息

　　E.拆迁补偿费

　　F.对外出租房产缴纳的教育费附加

　　【答案】CD

　　【解析】选项AE：建筑安装工程费、拆迁补偿费属于房地产开发成本中的项目;选项B：转让房地产缴纳的城建税属于与转让房地产有关的税金。

　　【题目变形1】下列属于房地产开发成本的项目有(AE)。

　　【题目变形2】下列属于在计算土地增值税时可以扣除的有关税金的项目是(B)。

　　【题目变形3】下列不属于计算土地增值税时的扣除项目的是(F)。

　　【题目变形4】下列可以在计算企业所得税时扣除的项目有(ABCDEF)。

　　【2·多选题】房地产开发公司支付的下列相关税费，可列入加计扣除20%的基数的有( )。

　　A.取得土地使用权缴纳的契税

　　B.占用耕地缴纳的耕地占用税

　　C.销售过程中发生的销售费用

　　D.开发小区内的道路建设费用

　　【答案】ABD

　　【解析】对从事房地产开发的纳税人可按实施细则第七条(一)(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。(一)(二)项即取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本，房地产开发成本包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

　　【3·单选题】房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列各项中，允许在计算增值额时扣除的是( )。

　　A.加罚的利息

　　B.已售精装修房屋的装修费用

　　C.逾期开发土地缴纳的土地闲置费

　　D.未取得建筑安装施工企业开具发票的扣留质量保证金

　　【答案】B

　　【解析】房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本扣除;选项A、C、D均属于土地增值税清算时不能扣除的项目。

　　【4·多选题】计算土地增值税时，允许扣除的利息支出不包括( )。

　　A.超过国家有关规定上浮幅度的利息部分

　　B.向境外机构借款的利息

　　C.超过贷款期限的利息部分和加罚的利息

　　D.向金融机构借款可按项目分摊的利息部分

　　【答案】AC

　　【解析】财政部、国家税务总局对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定：一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除;二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

　　【考点小结】

　　①各项扣除项目具体包括的内容一定要界定清楚，尤其是房地产开发费用和房地产开发成本的区别。

　　②计算土地增值税时扣除的税金是与转让的房地产项目相关的，与转让房地产项目无关的税金，不得在计算土地增值税时扣除。

　　【5·多选题】下列各项中，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的有( )。

　　A.取得销售许可证满3年仍未销售完毕的

　　B.取得的销售收入占该项目收入总额50%以上的

　　C.申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的

　　D.转让的房屋建筑面积占整个项目可售建筑面积85%以上的

　　【答案】ACD

　　【解析】对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：(1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;(2)取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的;(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;(4)省税务机关规定的其他情况。

　　【6·多选题】关于房地产开发企业进行土地增值税清算的说法，正确的有( )。

　　A.房地产开发企业的预提费用，除另规定，不得扣除

　　B.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除

　　C.建成后有偿转让的公共设施，应计算收入，但成本、费用不得扣除

　　D.房地产开发企业销售已装修房屋，装修费用可以计入房地产开发成本

　　【答案】ABD

　　【解析】税法规定，房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除;房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除;房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，选项ABD符合规定;房地产开发企业建成后有偿转让的公共设施，计算收入的同时允许扣除对应的成本、费用，选项C不符合规定。

　　【7·多选题】下列关于土地增值税清算时相关问题的处理，表述错误的有( )。

　　A.土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至管理费用中计算扣除

　　B.房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，未开具发票的，扣留的质量保证金也可以计算扣除

　　C.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除

　　D.土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入

　　【答案】AB

　　【解析】选项A：土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除;选项B：房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除;未开具发票的，扣留的质量保证金不得计算扣除。

　　【8·多选题】下列税务处理中，符合土地增值税清算制度规定的有( )。

　　A.纳税人清算补缴的土地增值税，在规定的限期内补缴的不加收滞纳金

　　B.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费，不得扣除

　　C.回迁户支付给房地产企业的补价，应作当期的收入

　　D.货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费

　　【答案】ABD

　　【解析】选项C：回迁户支付给房地产开发企业的补价，应抵减该项目拆迁补偿费。

　　【9·多选题】下列情况中，应缴纳房产税的有( )。

　　A.按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房

　　B.公安办公楼对外出租空余房产

　　C.市检察院办公大楼

　　D.居民自住的房产

　　E.坐落于工矿区的邮政部门自用的房产

　　F.坐落于农村的小超市用房

　　G.企业无偿使用工商机关的办公楼

　　H.法院无偿使用公司的房产办公

　　I.出典房产的出典方

　　J.融资租赁租入的房屋

　　K.公园内照相社使用的房产

　　L.企业办公楼安装的中央空调

　　M.企业厂房外部的菜窖水塔

　　【答案】BEGJKL

　　【考点小结】

　　A.按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房(政策性免税，注意条件)

　　B.公安办公楼对外出租空余房产(免税单位自用房产免税，出租或营业用缴税)

　　C.市检察院办公大楼(免税单位自用房产免税，出租或营业用缴税)

　　D.居民自住的房产(个人非营业用房免纳房产税;出租或营业用房屋才涉及房产税)

　　E.坐落于工矿区的邮政部门房产(对邮政部门坐落在城市、县城、建制镇和工矿区以内的房产缴税，以外的房产不缴税)

　　F.坐落于农村的小超市用房(城市、县城、建制镇和工矿区以内的房产才缴税，以外的房产不缴税)

　　G.企业无偿使用工商机关的办公楼(纳税单位无偿使用免税单位的房产，征税)

　　H.法院无偿使用公司的房产办公(免税单位无偿使用纳税单位的房产，免税)

　　I.出典房产的出典方(房产出典的，由承典方纳税，出典方不纳税，从纳税人角度考查)

　　J.融资租赁房屋的承租方(融资租赁的房屋，由承租人纳税)

　　K.公园内照相社使用的房产(免税房产区域内的经营性房产，要纳税)

　　L.企业办公楼安装的中央空调(房产原值包括与房产整体密不可分的部分)

　　M.企业厂房外部的菜窖水塔(菜窖水塔不属于房产，不缴纳房产税)

　　【出题角度总结】A是从政策性免税角度考查;B和C是从免税单位房产是自用还是经营用角度考查;D是界定了个人非营业用房产免税;E和F是界定了只有城市、县城、建制镇和工矿区以内的房产才征税;G和H是界定了纳税单位无偿使用免税单位的房产，征税;免税单位无偿使用纳税单位的房产，免税;I和J是从房产税纳税人的角度来考查;K从免税房产区域内的应税房产角度考查;L是从房产原值组成的角度考查;M是从征税对象的角度考查的。

　　【10·多选题】下列房屋中，免征房产税的有( )。

　　A.居民个人出租的住房

　　B.公园管理部门自用的办公用房

　　C.非营利性医疗机构自用的房产

　　D.实行全额预算管理的学校出租给企业使用的办公用房

　　【答案】BC

　　【解析】选项A，个人所有非营业用的房产免征房产税，对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章纳税;选项D，由国家财政部门拨付事业经费的单位，如学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院、文化、体育、艺术这些实行全额或差额预算管理的事业单位所有的，本身业务范围内使用的房产免征房产税。实行全额预算管理的学校出租给企业使用的办公用房，不属于免税房产，应照章纳税。

　　【11·单选题】(房产税的计算和优惠结合)2017年初某企业拥有房屋16栋，其中10栋用于生产经营，房产原值共计12000万元;1栋(原值400万元)用作幼儿园和职工学校;1栋(原值600万元)出租给其他企业(自2017年1月1日出租出去)，年租金80万元;1栋(原值400万元)用于对外投资(自2017年1月1日投资出去)，不承担生产经营风险，投资期限3年，当年取得固定利润分红20万元;1栋(原值400万元)按政府规定价格租给职工个人用于居住(自2017年1月1日出租出去)，当年取得租金5万元;

　　4月1日将其中原值为1000万元的1栋房屋出租给某连锁商店，月租金5万元;1栋(原值400万元)自年初无偿提供给公安机关办公使用。按照规定房产原值减除比例为20%。该企业2017年应缴纳房产税( )万元。(上述金额均不含增值税)

　　A.135.80

　　B.135

　　C.124.8

　　D.124.20

　　【答案】B

　　【解析】该企业2017年应缴纳房产税=12000×(1-20%)×1.2%+80×12%+20×12%+1000×(1-20%)×1.2%÷12×3+5×9×12%=135(万元)。

　　【考点小结】

　　①免税单位无偿使用纳税单位的房产，免征房产税。

　　②房产对外投资，不承担投资联营风险，只收取固定收益的，按租金收入缴纳房产税。

　　③免税房产和应税房产的划分。

　　④对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房暂免征收房产税。

　　【12·单选题】2017年某企业支付8000万元取得10万平方米的土地使用权，新建厂房建筑面积6万平方米，工程成本2000万元，2017年年底竣工验收，对该企业征收房产税的房产原值是( )万元。

　　A.2000

　　B.6400

　　C.8000

　　D.10000

　　【答案】D

　　【解析】宗地容积率低于0.5的，即“大地小房”，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。对宗地容积率大于0.5的，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，即，将全部地价计入房产原值。因此，该题容积率=60000/100000=0.6，容积率大于0.5，房产原值包括地价款和开发土地发生的成本费用。该企业征收房产税的房产原值=8000+2000=10000(万元)。