2019年注册会计师《会计》精选习题及答案（六）

　　【单选题】：

　　甲公司以 1 400 万元取得土地使用权并自建三栋同样设计的厂房，其中一栋作为投资性房地产用于经营租赁，三栋厂房工程已经完工，全部成本合计 6 000 万元，完工当日土地使用权账面价值为 1 200 万元， 假定不考虑其他因素，租赁期开始日该投资性房地产的初始成本是( )万元。

　　A.3 600

　　B.7 200

　　C.2 400

　　D.2 000

　　【答案】C

　　【解析】初始成本=1 200÷3+6 000÷3=2 400(万元)。

　　【单选题】：

　　甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。自 20×1 年 1 月 1 日起，甲公司将一项投资性房地产出租给某单位，租期为 4 年，每年收取租金 650 万元。该投资性房地产原价为 12 000 万元，预计使用年限为 40 年，预计净残值为零;至 20×1 年 1 月 1 日已使用 10 年，累计折旧 3 000 万元。20×1 年 12 月 31 日， 甲公司在对该投资性房地产进行减值测试时，发现该投资性房地产的可收回金额为 8 800 万元。假定不考虑相关税费，该投资性房地产对甲公司 20×1 年利润总额的影响金额为( )万元。

　　A.250 B.350 C.450 D.650

　　【答案】B

　　【解析】20×1 年计提折旧=(12 000-3 000)/(40-10)=300(万元)，20×1 年 12 月 31 日计提减值准备前投资性房地产账面价值=(12 000-3 000)-300=8 700(万元)，因可收回金额为 8 800 万元，所以不需计提减值准备。该投资性房地产对甲公司 20×1 年利润总额的影响金额=650-300=350(万元)。

　　【单选题】：

　　关于投资性房地产后续计量模式的转换，下列说法中正确的是( )。

　　A. 成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计估计变更

　　B. 已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式

　　C. 已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式

　　D. 企业对投资性房地产的计量模式可以随意变更

　　【答案】B

　　【解析】企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的， 应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第 28 号——会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

　　【单选题】：

　　20×6 年 6 月 30 日，甲公司与乙公司签订租赁合同，合同规定甲公司将一栋自用办公楼出租给乙公司， 租赁期为 1 年，年租金为 200 万元。当日，出租办公楼的公允价值为 8 000 万元，账面价值为 2 500 万元。

　　20×6 年 12 月 31 日，该办公楼的公允价值为 9 000 万元。20×7 年 6 月 30 日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款 9 500 万元。甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不考虑其他因素。上述交易或事项对甲公司 20×7 年度损益的影响金额是( )。

　　A.500 万元

　　B.6 000 万元

　　C.6 100 万元

　　D.7 000 万元

　　【答案】C

　　【解析】处置投资性房地产时，需要将自用办公楼转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时计入其他综合收益的金额 5 500 万元(8 000-2 500)转入其他业务成本的贷方，则上述交易或事项对甲公司 20×7 年度损益的影响金额=9 500-9 000+5 500+200×6/12=6 100(万元)。

　　20×7 年 2 月 5 日，甲公司资产管理部门建议管理层将一闲置办公楼用于出租。

　　20×7 年 2 月 10 日，董事会批准关于出租办公楼的议案，并明确出租办公楼的意图在短期内不会发生变化。当日，办公楼成本为 3 200 万元，已计提折旧为 2 100 万元，未计提减值准备，公允价值为 2 400 万元。甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

　　20×7 年 2 月 20 日，甲公司与承租方签订办公楼租赁合同，租赁期为自 20×7 年 3 月 1 日起 2 年，年租金为 360 万元。办公楼 20×7 年 12 月 31 日的公允价值为 2 600 万元，20×8 年 12 月 31 日的公允价值为 2 640万元。20×9 年 3 月 1 日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款 2 800 万元。甲公司 20×9 年度因出售办公楼而应确认的损益金额是( )万元。

　　A.160 B.400

　　C.1 460

　　D.1 700

　　【答案】C

　　【解析】因出售办公楼应确认的损益金额 =2 800-2 640+[2 400-(3 200-2 100)]=1 460(万元)。这里要注意将转换日公允价值大于账面价值计入其他综合收益的金额结转到当期损益。

　　【多选题】：

　　下列各项中，属于投资性房地产的有( )。

　　A. 已出租的建筑物

　　B. 待出租的建筑物

　　C. 已出租的土地使用权

　　D. 以经营租赁方式租入后再转租的建筑物

　　E. 企业持有并准备增值后转让的土地使用权

　　【答案】ACE

　　【解析】投资性房地产包括：(1)已出租的土地使用权;(2)持有并准备增值后转让的土地使用权;(3)已出租的建筑物。选项 B，待出租的建筑物不属于投资性房地产;选项 D，以经营租赁方式租入的建筑物不属于企业持有的资产。

　　【多选题】：

　　下列各项关于土地使用权会计处理的表述中，正确的有( )。

　　A. 为建造固定资产购入的土地使用权确认为无形资产

　　B. 房地产开发企业为开发商品房购入的土地使用权确认为存货

　　C. 用于出租的土地使用权及其地上建筑物一并确认为投资性房地产

　　D. 用于建造厂房的土地使用权摊销金额在厂房建造期间计入在建工程成本

　　E. 土地使用权在地上建筑物达到预定可使用状态时与地上建筑物一并确认为固定资产

　　【答案】ABCD

　　【解析】企业取得的土地使用权一般确认为无形资产。土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本，而仍作为无形资产进行核算，并计提摊销; 对于房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物时，土地使用权作为存货核算，待开发时计入房屋建筑物的成本;用于出租的土地使用权，应将其转为投资性房地产核算。

　　【多选题】：

　　下列关于采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产会计处理的表述中，正确的有( )。

　　A. 按预计使用年限计提折旧

　　B. 公允价值变动的金额计入当期损益

　　C. 公允价值变动的金额计入其他综合收益

　　D. 自用房地产转换为投资性房地产时公允价值高于账面价值的差额计入其他综合收益

　　【答案】BD

　　【解析】采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧，选项 A 错误;公允价值变动的金额计入公允价值变动损益，选项 C 错误。

　　【多选题】：

　　关于投资性房地产转换日的确定，下列说法中正确的有( )。

　　A. 作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日

　　B. 投资性房地产转为自用房地产，其转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期

　　C. 自用土地使用权停止自用，改用于资本增值，其转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期

　　D. 作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为承租人支付的第一笔租金的日期

　　E. 作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为合同签订日

　　【答案】ABC

　　【解析】作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日，而不是承租人支付的第一笔租金的日期或合同签订日。